Риски продавца квартиры по завещанию при включении в договор пункта об ответственности за скрытых наследников
Ситуация следующая. Квартира принадлежит мне на основании завещания. Ранее я продавал квартиру самостоятельно, была ипотечная сделка, при составлении договора пункт 4.10 меня смутил. Покупатель отказался менять условия договора, сделка сорвалась. Я обратился к агенту с которым работаю сейчас, попросил проверить его этот пункт, она сказала "покупатель перестраховался". прошло около месяца и она мне пишет что знакома с моими покупателями и говорит что она им предложила покупку но они отказались из за этажности. Мол они хотят другой этаж. это меня сразу насторожило. Я подумал что тут конфликт интересов. Письменного договора с агентом нет, мой запрос на изучение договора работы с агентом был отложен на потом.
1. Какие реальные юридические и финансовые риски несет для меня этот пункт как для продавца квартиры по завещанию в случае появления скрытых наследников (ст. 1142, 1149 ГК РФ)?
2. Обязывает ли меня этот пункт в случае судебных споров приобретать Покупателю аналогичное жилье за свой счет или выплачивать рыночную стоимость доли?
3. Является ли данный пункт стандартным для рынка недвижимости, или это кабальные условия, ущемляющие права Продавца?
4. Как должна выглядеть безопасная для Продавца редакция этого пункта (с учетом того, что это наследство по завещанию)? подожди я прикреплю договор
- дкп проверка.rtf
Да, сейчас это совершенно стандартное условие с того времени, как в ГК РФ ввели институт заверений (ст. 431.2 ГК РФ)
В Вашем случае можно говорить, что Вы даете заверения покупателю, что никаких правовых притязаний на объект со стороны наследников нет.
Если же все-таки подобные притязания будут иметь место, то Вы будете возмещать ему убытки, поскольку он полагался на Ваши заверения.
В качестве способов возмещения убытков выбрано странное условие о приобретении Вами замещающего жилья, если квартиры, которую Вы продали, Ваш покупатель лишится из-за иска наследников.
Такое условие вряд ли будет исполнимо, так как суд не сможет Вас обязать купить для покупателя новую квартиру. И если даже обяжет, то как оно будет исполняться?
Поэтому, скорее всего, в случае спора суд просто взыщет с Вас убытки в размере стоимости квартиры, а также дополнительные убытки в виде разницы между стоимостью приобретения аналогичной квартиры на дату заключения договора и этой же стоимостью на дату вынесения решения суда (или предъявления иска покупателя к Вам) (ст. 393 ГК РФ)
В самом этом пункте ничего особо негативного для Вас нет, это право покупателя потребовать у Вас гарантий, что после покупки им Вашей квартиры не появятся наследники, которые приняли наследство фактически (присвоив какие-то вещи наследодателя) и что они не пойдут оспаривать сделку по продаже наследственного имущества, как заключенную без их согласия.
Единственное, что пункт можно подправить. Условие о том, что
вообще лучше убрать, так как эти споры затронут непосредственно покупателя, и суд его обязательно привлечет к делу.
а также условие о приобретении покупателю новой квартиры тоже вообще убрать, так как непонятно, как Вы будете покупать для него квартиру. Вы сможете ее купить на себя, а потом, что Вы будете делать? Дарить ему ее? Так тогда у него возникнет обязанность платить большой налог за подаренную недвижимость, ни Вам, ни ему этого не нужно.
Лучше просто прописать, что продавец обязан возместить покупателю реальный ущерб, если
реальный ущерб включает в себя только расходы, которые покупатель произвел или должен будет произвести для восстановления своих прав.