Здравствуйте!
Дополню коллегу конкретной схемой оформления, которая решает оба Ваших вопроса: и налог у жены брата, и защиту от претензий в будущем.
1. Как оформить. Удобнее всего два документа. Первый: договор найма между Вами и жильцом, где Вы сдаете квартиру (с указанием, что Вам принадлежит 1/2) за плату. Второй: письменное согласие жены брата на проживание жильца, где прямо сказано, что свою долю она предоставляет в безвозмездное пользование и плату не получает. Тогда у нее нет дохода и нет налога, а у Вас есть подтверждение, что второй собственник согласен (без такого согласия сдать квартиру в общей собственности нельзя, ст. 246, 247 ГК РФ).
2. Налог у Вас. Доход облагается у Вас: НДФЛ 13% по декларации 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Выгоднее зарегистрироваться самозанятой (НПД): при сдаче жилья физлицу налог 4% платится через приложение «Мой налог», декларация не нужна. Плату получайте только на свою карту с назначением «плата по договору найма», это и будет защитой от претензий, что доход получал кто-то другой.
3. До оформления наследства. Право собственности возникает у наследника со дня открытия наследства, если он его принял (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Поэтому после подачи заявления нотариусу сдавать долю Вы вправе. Но до получения свидетельства и регистрации в ЕГРН подтвердить права жильцу и любым органам будет сложно, а если наследство оспорят, возникнут вопросы. Лучше заключить договор после получения свидетельства, а до этого ограничиться письменной договоренностью с жильцом и получать оплату с указанием назначения.
4. Совет на будущее. Пропишите в договоре срок (до 11 месяцев не требует регистрации), запрет регистрации жильца по месту жительства без Вашего согласия и порядок оплаты коммунальных платежей.
Если нужно, подготовлю договор найма и согласие второго собственника под Вашу ситуацию.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
