Как оформить квартиру в собственность при погашении ипотеки родителями после развода?

После развода хочу, чтобы квартира полностью принадлежада мне.

 Добрый день!

 Независимо от того, что  право собственности на квартиру, приобретенную в период брака, зарегистрировано на бывшего супруга, данная квартира является общей собственностью супругов в силу ст. 34 Семейного Кодекса РФ:

 
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

 Далее продолжу

Здравствуйте, Дарина!

Если квартира приобретена в браке, она является общим имуществом супругов, хотя оформлена только на мужа. Погашение ипотеки Вашими родителями само по себе не прекращает его права на квартиру.

 Рекомендую следующий порядок:

1) Получить письменное согласие банка на передачу квартиры Вам, поскольку она пока находится в залоге.

2) Заключить нотариальное соглашение о разделе совместно нажитого имущества по ст. 38 СК РФ. Указать, что квартира полностью переходит Вам, определить порядок погашения остатка кредита и расчетов между Вами. Если муж согласен передать квартиру без компенсации, это необходимо прямо закрепить. Затем зарегистрировать Ваше единоличное право в ЕГРН.

3) Оформить письменный договор дарения денег родителями лично Вам. Деньги перечислить на Ваш счет, затем погасить ипотеку, сохранив платежные документы. После погашения снять обременение.

Деньги родителей безопаснее вносить после регистрации квартиры на Вас. Если банк требует сначала погасить кредит, необходимо заранее согласовать с нотариусом порядок сделки и расчетов. Одного обещания мужа переоформить квартиру недостаточно. 

Если использовался маткапитал, потребуется учитывать обязательные доли детей.

Могу помочь подготовить документы. 

Дарина, здравствуйте. До погашения ипотеки родительскими деньгами нужно юридически закрепить передачу квартиры Вам. Само погашение кредита, даже полностью за счет Ваших родителей, права бывшего мужа не прекращает.

Если квартира приобретена в браке и иной режим не установлен брачным договором, исходная конструкция — нотариальное соглашение о разделе общего имущества (ст. 34, п. 2 ст. 38 СК РФ). В нем следует определить: квартира целиком переходит Вам; получает ли бывший муж компенсацию и какую; кто и в каком порядке погашает остаток кредита; какие взаимные расчеты по этой квартире закрываются. Одной расписки «на квартиру не претендую» недостаточно.

Здесь два разных вопроса: право на квартиру и обязательства перед банком. Соглашение между Вами само по себе не исключает бывшего мужа из кредитного договора. Замена должника требует согласия банка (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Пока ипотека действует, порядок передачи квартиры также нужно предварительно согласовать с банком и нотариусом с учетом договора залога: общее правило об отчуждении заложенной недвижимости установлено ст. 37 Закона № 102-ФЗ. Судебное мировое соглашение тоже нельзя считать способом автоматически освободить заемщика от долга перед банком.

Практически сначала получите у банка письменные условия переоформления и точную сумму полного погашения на дату платежа. Затем согласуйте с нотариусом соглашение и последовательность регистрации права и расчетов. Если банк допускает переход права до погашения — безопаснее сначала зарегистрировать Ваше единоличное право, затем вносить деньги. Если требует сначала закрыть кредит — до перечисления денег нужно отдельно выстроить с нотариусом и банком связанную процедуру; обещание «потом перепишем» оставляет существенный риск.

Передачу денег родителями лично Вам оформите письменно, с безналичным следом платежей. Этот документ подтверждает источник денег, но не заменяет раздел квартиры. Для проверки нужны договор приобретения, кредитный договор и договор ипотеки, выписка ЕГРН, сведения об остатке долга и наличии брачного договора. Ваше уточнение, что маткапитал не использовался, учтено; самостоятельные права ребенка на квартиру, если они возникали по другим основаниям, тоже нужно проверить.

Здравствуйте, Дарина.

Поскольку квартира приобретена в ипотеку в период брака, само по себе оформление права собственности только на мужа в силу законного режима собственности (ст.ст.33,34 СК РФ) в любом случае говорит о  совместной собственности независимо от того, на кого зарегистрированы права.

При этом стоит учитывать также и источники происхождения некредитных средств, направленных на приобретение.

Режим собственности может быть изменен либо соглашением о разделе, либо брачным договором. (см. ст.38, ст.42 СК РФ). Третьего не дано.

Законодательство позволяет  супругам, в т.ч. бывшим самостоятельно определить условия раздела и передать общее имущество одному из них.

Отдельно необходимо урегулировать вопрос с банком, так как  квартира находится в залоге, а Вы являетесь созаемщиком. Поэтому давать ответ без проверки документов, предполагается согласование с банком порядка досрочного погашения с учетом положений кд, а также и порядка погашения рег.записи об ипотеке, последующей регистрации права исключительно за Вами.

Деньги родителей также требуется оформить документально — тем же договором дарения денежных средств именно Вам. Не рекомендую передавать деньги бывшему мужу или гасить его ипотеку до оформления Ваших последующих имущественных отношений.

Здесь важна последовательность действий: сначала закрепить передачу квартиры Вам и согласовать механизм с банком, затем вносить деньги родителей. Иначе после погашения кредита может возникнуть спор о квартире или о произведенных платежах.

Соглашение о разделе и брачный договор подлежат нотариальному удостоверению в обязательном порядке.

Предварительно алгоритм такой

1. Составление проекта договора/соглашения. Это может сделать нотариус.

2. Согласование планируемого документа с банком.

3. Подписание документа, регистрация права за Вами.

4. Заключение договора с родителями.

5. Погашение кредита.

При необходимости подробного консультирования с учетом имеющихся  документов о праве собственности, кредитного договора такая консультация возможна индивидуально в чате.

С уважением