Можно ли взыскать компенсацию с наследника за пользование долями в квартире?

Здравствуйте, Анатолий!
Да, вы имеете полное юридическое право взыскать с жены отца денежную компенсацию за пользование вашими долями в однокомнатной квартире, и судебная практика по таким делам в Сочи и по всей России полностью на стороне истцов.
Поскольку квартира является однокомнатной, в ней невозможно физически выделить изолированную комнату для проживания трех независимых собственников. Жена отца и ее дочь, занимая всю квартиру целиком, фактически лишают вас возможности осуществлять свои права владения и пользования вашей 2/3 долей. В такой ситуации закон (статья 247 Гражданского кодекса РФ) обязывает сособственника платить остальным за использование их площади.
Ниже приведен перечень необходимых доказательств и особенности судебной практики.Какие доказательства нужны для суда?
Чтобы суд удовлетворил ваши требования и назначил ежемесячную компенсацию, вам необходимо собрать следующую доказательную базу:
Доказательство невозможности совместного проживания: В суде не нужно доказывать конфликты, достаточно самого факта, что квартира однокомнатная. Судебная практика исходит из того, что вселение третьих лиц в однокомнатную квартиру, где уже проживает другая семья, нарушает баланс интересов и физически невозможно.
Доказательство того, что вы просили освободить жилье или платить: Вам необходимо направить жене отца официальную досудебную претензию-уведомление ценным письмом с описью вложения. В ней укажите: «Поскольку вы единолично пользуетесь квартирой, прошу вас заключить соглашение о порядке пользования и выплачивать мне компенсацию за использование моих 2/3 долей, либо выкупить их». Ее отказ или молчание станут главным доказательством для суда, что миром вопрос решить нельзя.
Оценка стоимости аренды: Суд не может взять сумму компенсации «из головы». Вам нужно заказать у независимого оценщика заключение о рыночной стоимости аренды аналогичной однокомнатной квартиры в том же районе Сочи.Пример расчета: Если аренда такой квартиры в Сочи стоит 45 000 рублей в месяц, то размер вашей компенсации за 2/3 доли составит строго 30 000 рублей в месяц. Эту сумму суд обяжет жену отца выплачивать вам ежемесячно.Какова судебная практика?
Судебная практика по статье 247 ГК РФ по аналогичным делам стабильна и успешна:
Назначение ежемесячной «аренды»: Суд удовлетворяет иски и взыскивает компенсацию за прошедший период (с момента, когда вы заявили свои права или направили претензию, но в пределах 3 лет) и обязывает ответчика платить фиксированную сумму каждый последующий месяц.
Стимул к выкупу или продаже: Назначение судом ежемесячной компенсации — это лучший способ заставить недобросовестного родственника пойти на переговоры. Когда жена отца поймет, что ей придется каждый месяц отдавать вам крупную сумму по исполнительному листу судебных приставов, она быстро согласится либо выкупить ваши доли, либо выставить квартиру на совместную продажу, чтобы поделить деньги по 1/3.

Иск необходимо подавать в районный суд города Сочи по месту нахождения самой квартиры.

Анатолий, здравствуйте! Взыскать компенсацию можно, но суды взыскивают ее не за один лишь факт того, что наследница живет в квартире, а при доказанных условиях. Разберу их по порядку.

   Основание: п. 2 ст. 247 ГК РФ. Если участнику долевой собственности нельзя предоставить в пользование часть имущества, соразмерную его доле, он вправе требовать от сособственника, который фактически пользуется имуществом, приходящимся на его долю, компенсацию. Верховный Суд РФ рассматривает эту компенсацию как возмещение имущественных потерь собственника, лишенного возможности пользоваться своей долей из-за действий другого собственника (например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 13.11.2018 № 18-КГ18-186). Отсюда и требования к доказательствам.

   Что нужно доказать:

1. Квартира однокомнатная, выделить Вам изолированную часть или определить порядок пользования невозможно (техпаспорт, выписка ЕГРН с площадью).

2. Вашей долей пользуется именно наследница, причем вместе со своей дочерью, которая собственником не является.

3. Вы хотели пользоваться квартирой, но вам препятствуют либо соглашение не достигнуто: письменное предложение о порядке пользования или о выплате компенсации с подтверждением отправки, ее отказ или молчание, переписка, при необходимости обращение в полицию или акт о недопуске.

4. Размер компенсации: обычно это рыночная стоимость аренды, приходящаяся на Вашу 1/3 долю. Ее подтверждают отчетом оценщика или заключением судебной экспертизы (ст. 79 ГПК РФ).

   Важный практический момент: суды, как правило, присуждают компенсацию с момента, когда сособственник впервые потребовал ее или заявил о желании пользоваться долей, а не за все время после смерти отца. Поэтому письменное требование стоит направить уже сейчас: оно и фиксирует начало периода, и служит доказательством по п. 3. Компенсация взыскивается в пределах трехлетнего срока исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

   Помимо компенсации, у вас есть и другой рычаг. Каждый из детей вправе продать свою долю третьему лицу, предварительно письменно через нотариуса предложив ее наследнице по той же цене. Если она не выкупит долю в течение месяца, долю можно продать постороннему (ст. 250 ГК РФ). На практике такая перспектива часто приводит сособственника к переговорам о выкупе.

   От того, как составлено первое требование, зависит, с какой даты суд начнет считать компенсацию и хватит ли доказательств для иска. Если будет удобно, могу в личном чате здесь, на Правоведе, подготовить требование наследнице о компенсации и порядке пользования, а затем и исковое заявление в суд по месту нахождения квартиры в Сочи. Для этого пришлите свидетельства о праве на наследство или выписку ЕГРН и сведения о площади квартиры.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро