Как оспорить кадастровую стоимость здания и проверить расчет налога на имущество?

Question

Здравствуйте! Прошу проконсультировать по вопросу правомерности начисления налога на имущество моей матери, а также оценить возможность оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости. Обстоятельства дела Моей матери на праве собственности принадлежит земельный участок и расположенное на нём нежилое здание. Вид разрешённого использования земельного участка, насколько мне известно, предусматривает коммерческое использование, в том числе объекты общественного питания и гостиничного обслуживания. Здание сдаётся в аренду моему отцу. Мои родители официально в браке не состоят. Насколько нам известно, здание используется арендатором по назначению для оказания услуг общественного питания или гостиничного обслуживания. При этом необходимо уточнить, имеет ли фактическое использование объекта какое-либо значение для определения применяемой налоговой ставки в нашей ситуации. За 2025 год моей матери начислен налог на имущество в размере 368 000 рублей. Кадастровая стоимость принадлежащего ей здания составляет приблизительно 45 000 000 рублей. При сравнении с расположенным по соседству зданием обнаружено существенное расхождение в кадастровой оценке. Соседний объект, насколько нам известно, имеет аналогичный год постройки и сопоставимые характеристики, однако его кадастровая стоимость составляет около 20 000 000 рублей, то есть на 25 000 000 рублей меньше. Разница в площади зданий составляет приблизительно 100 м². В связи с этим возникают сомнения в объективности кадастровой оценки принадлежащего моей матери здания, а также в правильности расчёта налога. Прошу дать правовую оценку следующим вопросам: 1. Имеются ли основания для оспаривания кадастровой стоимости здания в размере 45 млн рублей с учётом существенного расхождения в оценке сопоставимого соседнего объекта? 2. Возможно ли добиться пересмотра кадастровой стоимости в сторону уменьшения и какие документы и доказательства для этого потребуются? 3. Правомерно ли начисление налога на имущество в размере 368 000 рублей за 2025 год? Какова должна быть применяемая налоговая ставка с учётом назначения здания, вида разрешённого использования земельного участка и иных обстоятельств? 4. Может ли применяться повышенная налоговая ставка, связанная с коммерческим назначением объекта, если собственница сдаёт здание в аренду другому физическому лицу, а арендатор фактически не использует его для оказания услуг общественного питания или гостиничного обслуживания? 5. Имеет ли значение для определения налоговой ставки фактическое использование здания, его назначение согласно сведениям ЕГРН или включение объекта в специальный перечень недвижимости, облагаемой налогом исходя из кадастровой стоимости? 6. Можно ли оспорить уже начисленный налог за 2025 год, если будет установлена ошибка в расчёте налоговой базы, применённой ставке или кадастровой стоимости? Возможно ли в таком случае произвести перерасчёт и вернуть излишне уплаченные денежные средства? 7. Какие действия целесообразно предпринять в первую очередь: обратиться в налоговый орган, оспорить кадастровую стоимость либо одновременно использовать оба способа защиты?

Николай Кондрашкин · Answer

Дарья, добрый день. Снизить кадастровую стоимость с 45 млн рублей и сделать перерасчет налога в 368 000 рублей за 2025 год можно в полном объеме — как через исправление ошибки оценки, так и через установление рыночной стоимости. Повышенный налог возникает при включении здания в региональный перечень по ст. 378.2 НК РФ, где по пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ ставка достигает 2% просто в силу коммерческого вида разрешенного использования земли под общепит или гостиницу. При этом ст. 21 и ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ вместе с п. 15 ст. 403 НК РФ обязывают ФНС пересчитать налог за 2025 год и вернуть переплату после снижения кадастровой оценки. Рычаг снижения суммы состоит в подаче в ГБУ кадастровой оценки заявления об исправлении ошибки по ст. 21 Закона № 237-ФЗ (указав двукратный разрыв с соседним аналогом), либо заявления об установлении стоимости в размере рыночной по ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. Если же здание не было включено в региональный перечень на 2025 год, применение повышенной ставки незаконно и снимается жалобой в ИФНС. В каком регионе находится здание, и можете ли указать его кадастровый номер? Напишите в комментариях или скиньте уведомление ФНС в личный чат (кнопка «Общаться в чате») — проверю законность ставки и подготовлю заявления о снижении стоимости и перерасчете налога.

Дмитрий Молчанов · Answer

Дарья, по Вашим же цифрам налог за 2025 год не совпадает ни со ставкой для зданий из перечня, ни с обычной, и проверку правомерности стоит начать с этого. Если здание в Москве, для объектов из перечня по ст. 378.2 НК РФ ставка 1,5% кадастровой стоимости, для прочих объектов 0,5% (ст. 1 Закона г. Москвы от 19.11.2014 N 51). С 45 млн р. это 675 000 р. или 225 000 р., а начислено 368 000 р., около 0,8%. Объяснение может быть и законным, и ошибкой, а видно оно только по строкам уведомления. Налог за 2025 год платится не позднее 01.12.2026 (п. 1 ст. 409 НК РФ), поэтому сверить ставку стоит до этой даты На вопросы 4 и 5. Один лишь вид разрешенного использования земли под общепит вопрос не решает: Конституционный Суд указал, что по этому признаку нельзя считать налог от кадастровой стоимости независимо от предназначения и фактического использования здания (Постановление КС РФ от 12.11.2020 N 46-П). Дело касалось организации на арендованной земле, но толкуется тот же подпункт, по которому здания включают в перечень. Обратная сторона: если здание действительно работает как кафе или ресторан, это самостоятельное основание для перечня (пп. 2 п. 4 ст. 378.2 НК РФ), со своими условиями по доле площади На вопросы 1, 2 и 6. Разница с соседним зданием в 25 млн р. при похожих характеристиках дает повод для пересмотра, но устанавливают рыночную стоимость именно Вашего здания: решение принимает региональное бюджетное учреждение по заявлению собственника, отказ обжалуется в суде (ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ). Новая стоимость учитывается для налога с даты начала применения прежней (ст. 403 НК РФ), а с какого периода это выйдет у Вас, зависит от сведений ЕГРН На вопрос 7 первым идет уведомление: проверить ставку ничего не стоит, а оценка платная и может оказаться лишней, если ошибка в ставке. Пришлите уведомление в чат здесь, разберем, из чего сложились 368 000 р.

Правовед.RU · Answer

Снизить кадастровую стоимость здания и уменьшить налог закон позволяет через установление стоимости в размере рыночной по ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ . Сравнение с соседним объектом комиссия отклонит, т.к. пересмотр проводится строго по индивидуальному отчёту независимого оценщика, а повышенная ставка начисляется по разрешённому использованию земли и региональному перечню независимо от арендатора. Без отчёта об оценке перерасчёта не добиться и переплата сохранится, однако после утверждения рыночной стоимости налог пересчитывается за весь период с возвратом средств из бюджета по ст. 403 НК РФ . Предлагаю оформить детальный разбор. Подготовлю для Вас: Порядок действий по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной через уполномоченное бюджетное учреждение, включая требования к отчёту об оценке и перечень документов к заявлению. Сравнение оснований применения ставки налога по назначению земли и по региональному перечню с условиями, при которых начисление повышенной ставки подлежит отмене. Порядок перерасчёта начисленного налога за 2025 год и возврата переплаты из бюджета после внесения новой кадастровой стоимости в ЕГРН.

Бесплатная консультация юриста

Как оспорить кадастровую стоимость здания и проверить расчет налога на имущество?

Правовой разбор от Правовед