Что делать, если сестра не дает доступ в унаследованную квартиру и не отдает ключи?

Здравствуйте, Светлана!

Будучи собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру (с момента открытия наследства в силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ), Вы обладаете точно таким же объёмом прав владения и пользования квартирой, как и Ваша сестра (ст. 209, п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ).

Сестра не вправе единолично пользоваться всей трехкомнатной квартирой, удерживать ключи и не пускать Вас.

Разберём Ваши законные права, вопрос со сдачей в аренду и пошаговый план действий, который заставит сестру либо пустить Вас и договориться, либо платить Вам деньги каждый месяц:

1. Можно ли сдать квартиру или свою 1/2 долю в аренду без согласия сестры?

• Согласно п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, распоряжение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников. По разъяснениям Верховного Суда РФ, сдать в наём (аренду) квартиру целиком или вселить арендаторов в отдельную комнату без письменного согласия второго сособственника (сестры) нельзя — сестра сможет выселить нанимателей через суд.
• Однако закон даёт Вам четыре мощных рычага давления, после применения которых сестра сама согласится либо на совместную сдачу квартиры в аренду, либо на выкуп Вашей доли, либо на выплату Вам ежемесячной компенсации!

2. Четыре законных шага, которые нужно предпринять прямо сейчас:

1. Разделение лицевых счетов (определение порядка оплаты ЖКУ): Вы не обязаны оплачивать воду, электроэнергию и водоотведение за сестру и её совершеннолетнюю дочь! Подайте заявление в управляющую компанию (МФЦ / ЕИРЦ г. Москвы) и в ресурсоснабжающие организации о разделе платёжных документов (ст. 249 ГК РФ, ст. 155 ЖК РФ) пропорционально Вашей 1/2 доле, а при отказе УК — разделите счета через суд и сделайте перерасчёт за коммунальные ресурсы, которые потребляет семья сестры.
2. Выселение совершеннолетней дочери сестры (Вашей племянницы): В силу ст. 247 ГК РФ вселение любых третьих лиц (кроме несовершеннолетних детей сособственника) в долевую квартиру допускается только с письменного согласия всех сособственников. Поскольку дочь сестры уже совершеннолетняя и не имеет доли в праве собственности, она проживает в квартире без Вашего согласия незаконно — Вы вправе предъявить требование о её выселении в судебном порядке (ст. 304 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ).
3. Иск о вселении, нечинении препятствий и определении порядка пользования трехкомнатной квартирой (п. 1 ст. 247 ГК РФ): Через районный суд г. Москвы за Вами в 3-комнатной квартире закрепляется в единоличное пользование конкретная изолированная комната (или две комнаты, соразмерно 1/2 доли), а на сестру возлагается обязанность передать Вам дубликат ключей. После закрепления комнаты за Вами по решению суда Вы вправе поставить на дверь своей комнаты отдельный замок.
4. Взыскание с сестры ежемесячной денежной компенсации за фактическое пользование Вашей 1/2 долей (п. 2 ст. 247, ст. 1102 ГК РФ): Согласно устойчивой практике Верховного Суда РФ (в т.ч. Определение ВС РФ № 5-КГ20-107-К2 по г. Москве), если один сособственник не пускает другого в квартиру и единолично пользуется всей площадью, второй сособственник вправе взыскать с него ежемесячную плату за пользование своей 1/2 долей по рыночной ставке аренды аналогичного жилья в Москве! Для этого сначала направляется официальное досудебное требование (ценным письмом с описью вложения) о передаче ключей и согласовании порядка пользования — с даты его получения у сестры начинает течь обязанность платить Вам половину рыночной арендной ставки.

Светлана, уточните, пожалуйста: свидетельство о праве на наследство от нотариуса и выписка из ЕГРН на Вашу 1/2 долю уже получены на руки, и зарегистрирована ли совершеннолетняя дочь сестры в этой квартире?

Напишите мне в личный чат — я помогу составить досудебную претензию сестре (чтобы зафиксировать недопуск и запустить начисление арендной компенсации) и исковое заявление в суд.

Светлана, пустить жильцов в квартиру или в свою половину без согласия сестры не получится: пользоваться общей квартирой можно только по соглашению всех собственников, а без него порядок определяет суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Но и сестра не может просто занять всю квартиру. Как собственник половины Вы вправе требовать ключи и доступ (ст. 304 ГК РФ), а если она пользуется Вашей половиной и не пускает Вас, требовать с нее денежную компенсацию (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Для Вашей цели, дохода с половины, компенсация и есть замена аренды

В споре о порядке пользования суд смотрит на сложившийся порядок и на то, кому квартира нужна для жизни (п. 37 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996). Сестра живет там 30 лет, поэтому вселение ради сдачи суд может не поддержать, а компенсацию присуждают, когда сособственник не может пользоваться долей из-за другого. Ее дочь доли не имеет, и то, что она живет там вместе с матерью, показывает, что Вашей половиной фактически пользуются они. Своя двухкомнатная квартира сестры работает на Вас, пока не продана: после продажи у нее появится довод, что жить ей больше негде

Расходы на содержание квартиры по своей половине остаются на Вас и без проживания (ст. 249 ГК РФ), но отдельный платежный документ по своей доле Вы вправе потребовать (п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 N 22), чтобы долг сестры не копился на общем счете

Получится ли взыскать с сестры компенсацию и за какой период, решает, чем подтвержден ее отказ пустить Вас и отдать ключи. Слова «как жила, так и буду жить» без подтверждения суд может не учесть, и деньги за эти месяцы будут потеряны. Если хотите разобрать Вашу ситуацию по документам, пишите в чат здесь

Светлана, здравствуйте! Коллеги верно описали Ваши права на вселение и компенсацию. Дополню тем, что важно для Вашей цели сдавать квартиру и для оплаты ЖКУ.

   Сдать квартиру или ее часть без согласия сестры не получится: владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех собственников (ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Поэтому реальные варианты такие: соглашение или решение суда о порядке пользования, денежная компенсация за пользование Вашей долей (п. 2 ст. 247 ГК РФ), выкуп сестрой Вашей доли или продажа доли с соблюдением ее преимущественного права (ст. 250 ГК РФ).

   По ЖКУ. Каждый собственник оплачивает расходы соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ). Вы вправе потребовать от управляющей компании и поставщиков отдельные платежные документы на свою 1/2, а при отказе определить порядок оплаты в суде (п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22). Если Вы оплачиваете больше своей половины, излишек можно взыскать с сестры. Кроме того, услуги по счетчикам (вода, свет) потребляет фактически проживающая сестра, это довод, чтобы их оплачивала она.

   Важно: в суде о вселении нужно доказать, что Вас не пускают. Направьте сестре письменное требование передать ключи и обеспечить доступ, при отказе обращайтесь в полицию и сохраните ответ.

Обычно лучше заявить требования одним иском: о нечинении препятствий, передаче ключей, порядке пользования и компенсации, а параллельно разделить счета ЖКУ. Если будет удобно, могу подготовить требование сестре и исковое заявление. Пришлите в личный чат здесь, на Правоведе, выписку ЕГРН, план квартиры и квитанции ЖКУ.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро