Здравствуйте. Частный двухквартирный дом находится в собственности, признан аварийным и подлежащим сносу в 2030-2035 годах. Подавал иск в суд на внеочередное предоставление жилья вместо аварийного, но суд отказал в иске. От предоставлении жилья из маневренного фонда отказался. Что можно предпринять ещё, чтобы не ждать до 2030-2035 годов ?
Валерий, здравствуйте! Суд отказал вам по той причине, что вы выбрали неверный способ защиты права: требование о внеочередном предоставлении жилья по п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ работает только для нанимателей по договору соцнайма (либо малоимущих очередников), тогда как права собственников квартир в аварийном доме регулируются исключительно ст. 32 ЖК РФ.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ и разъяснениям в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ по делам о переселении из аварийного жилья, собственник имеет право на выплату возмещения (выкупной цены за квартиру и долю земельного участка), а предоставление другого жилья взамен допускается только по соглашению с администрацией или при включении дома в региональную адресную программу.
Чтобы не ждать 2030–2035 годов, вам нужно подать административное исковое заявление по КАС РФ о признании незаконным распоряжения администрации в части установления неразумного срока отселения и обязании незамедлительно изъять жилое помещение путем выплаты возмещения по ст. 32 ЖК РФ. По позиции Верховного Суда РФ, если конструкции дома создают реальную угрозу обрушения для жизни и здоровья (что подтверждается строительно-технической экспертизой), суд обязывает муниципалитет сократить срок расселения и выплатить выкупную стоимость немедленно, вне зависимости от 2035 года.
Уточните, вступил ли уже в силу отказ суда по первому иску, включен ли ваш дом в региональную программу переселения и есть ли в заключении межведомственной комиссии вывод об угрозе внезапного обрушения? Напишите в комментариях или в личный чат — изучим решение суда и составим иск об оспаривании срока расселения и взыскании выкупной стоимости.
Добрый день!
Отказ вызван неверно выбранным способом защиты, и для собственника принципиально важно строить дальнейшую стратегию вокруг ст. 32 ЖК РФ, а не вокруг п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ.
Ст. 57 ЖК РФ (п. 1 ч. 2) — это механизм внеочередного предоставления жилья по договору социального найма, который в первую очередь рассчитан на нанимателей и малоимущих очередников. После изменений 2024 года он формально может применяться и к собственникам, но только при одновременном соблюдении жёстких условий (жильё единственное и участок не изъят), а судебная практика всё равно рассматривает его как дополнительную гарантию для малоимущих. Поскольку вы собственник и, вероятно, не признаны малоимущим, суд и указал, что вы выбрали неверный способ защиты — требование по ст. 57 ЖК РФ в вашей ситуации не работает.
Для собственников аварийного дома, подлежащего сносу, базовым является ст. 32 ЖК РФ: она предусматривает изъятие помещения для муниципальных нужд и выплату выкупной цены (рыночная стоимость квартиры и доли в земельном участке плюс убытки). Предоставление другого жилья взамен допускается только по соглашению с администрацией, поэтому требовать квартиру через суд вместо денег бесперспективно. Ваша дальнейшая стратегия должна строиться внутри ст. 32 ЖК РФ: оспаривать неразумный срок расселения (2030–2035 гг.) и параллельно заявлять требование о взыскании выкупной цены — это даст реальный шанс получить средства или новое жильё значительно раньше.
Наиболее реальный путь — оспаривание срока расселения (2030–2035 гг.) как неразумного.Суды всё чаще признают такие сроки незаконными: в практике встречаются решения, где сроки расселения на 2030 и даже 2032 годы признавались не отвечающими критерию разумности.
Нужно подать административный иск об оспаривании постановления администрации в части срока; в суде акцент делайте на техническом состоянии дома и отсутствии объективных причин для столь длительной задержки.
Если нужно я могу подготовть административное исковое заявление об оспаривании постановления администрации в части срока расселения аварийного дома и возложении обязанности установить разумный срок — напишите мне в личные сообщения pravoved.ru/private/chat/.
Валерий, здравствуйте!
С учётом Вашего уточнения о предполагаемом вступлении решения в силу 28 октября сейчас необходимо прежде всего проверить основания отказа и срок апелляционного обжалования. Без изучения решения отказываться от апелляции преждевременно.
Для определения дальнейших действий нужны:
— решение суда в окончательной форме;
— заключение межведомственной комиссии и техническое заключение;
— решение администрации о признании дома аварийным и установлении сроков;
— сведения о наличии решения об изъятии участка;
— документы о Вашем праве собственности и наличии другого жилья;
— сведения о признании нуждающимся в жилом помещении.
Для собственника возможны разные правовые механизмы.
Статья 32 ЖК РФ регулирует изъятие жилья и возмещение. Однако само признание дома аварийным и отсутствие его в программе не означают автоматической обязанности немедленно выплатить любую заявленную собственником сумму. Необходимо проверить процедуру изъятия, содержание решений администрации и основания требований.
Вместе с тем пункт 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ прямо упоминает и собственников, единственное жильё которых признано непригодным и не подлежит ремонту или реконструкции. Для них предусмотрено условие об отсутствии решения об изъятии участка. Применимость этой нормы оценивается вместе с правилами предоставления социального жилья и обстоятельствами конкретного гражданина.
Если техническое состояние создаёт непосредственную опасность, необходимо отдельно ставить вопрос о срочных мерах безопасности и проверять обоснованность отдалённого срока расселения. Сам отказ от маневренного фонда не даёт права на немедленную передачу другого жилья в собственность.
Важное уточнение к ответам коллег: утверждение, что статья 57 ЖК РФ применяется только к нанимателям, слишком категорично. Также нельзя без изучения решения советовать отказаться от апелляции или обещать немедленный выкуп. Сначала нужно проверить мотивы суда и содержание технических заключений, а затем выбирать между обжалованием и иными требованиями.
Если мой ответ стал для Вас полезным, буду благодарна.
Валерий, здравствуйте! Коллеги верно указали, что для собственника основной механизм дает ст. 32 ЖК РФ. Дополню, начиная со срока.
1. Апелляция. Решение можно обжаловать в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме (ч. 2 ст. 321 ГПК РФ), госпошлина для гражданина 3 000 руб. (пп. 19 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). С 25.02.2024 п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ (в ред. закона от 14.02.2024 № 14-ФЗ) распространяет внеочередной соцнайм и на собственника единственного непригодного жилья, если решение об изъятии участка не принято. Но норма входит в статью о гражданах, состоящих на учете нуждающихся (ч. 1 ст. 57 ЖК РФ), а соцнайм предоставляется малоимущим (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ). Если отказ связан с отсутствием учета, апелляция вряд ли поможет, а постановка на учет даст новое основание для обращения.
2. Срок отселения. По ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание дома аварийным дает основание потребовать от собственников снести его в разумный срок, после чего участок и помещения изымаются с возмещением. Подайте в администрацию заявление о сокращении срока отселения и направлении требования о сносе, приложив техническое заключение об угрозе обрушения. Отказ можно оспорить по КАС РФ в течение 3 месяцев (ч. 1 ст. 219 КАС РФ), это снимает проблему пропуска срока по старому распоряжению.
3. Слабое место. Конституционный Суд РФ в постановлении от 25.04.2023 № 20-П указал, что при опасности проживания гражданину незамедлительно предоставляется маневренный фонд. Ваш отказ от него администрация приведет как довод против срочности, поэтому объясните его причины.
4. Размер возмещения. По ч. 7 ст. 32 ЖК РФ это рыночная стоимость квартиры, доля в общем имуществе и участке и убытки. Если квартира куплена после признания дома аварийным и не получена по наследству, возмещение ограничено ценой покупки (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).
Выбор между жалобой и новым маршрутом лучше сделать по тексту решения, пока оно не вступило в силу. Если будет удобно, в личном чате здесь, на Правоведе, могу разобрать решение и подготовить либо апелляционную жалобу, либо заявление в администрацию о сокращении срока отселения с последующим административным иском. Пришлите решение суда, заключение комиссии, распоряжение о сроках и техническое заключение.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Валерий, то, что дом не включен в региональную адресную программу переселения, а на руках уже есть техническое заключение и акт межведомственной комиссии — это идеальная правовая база для взыскания выкупной цены деньгами по ч. 10 ст. 32 ЖК РФ.
Согласно разъяснениям Обзора судебной практики Верховного Суда РФ по делам о переселении из аварийного жилья, если аварийный дом не включен в региональную программу, орган местного самоуправления не вправе навязывать собственнику другое жилье или заставлять ждать 2030–2035 годов, а обязан выкупить помещение по рыночной стоимости (включая рыночную цену квартиры, долю земельного участка под домом и все убытки на переезд по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
Не тратьте время на апелляцию по старому иску (так как по ст. 57 ЖК РФ собственнику все равно откажут) — подавайте сейчас новый иск: сначала об оспаривании неразумного срока сноса (2030–2035 гг.) на основании вашего технического заключения об угрозе обрушения, и следом требование о незамедлительном изъятии квартиры путем выкупа по ст. 32 ЖК РФ.
Переходите в личный чат (нажмите кнопку «Общаться в чате» рядом с моим именем) и скиньте фотографии технического заключения и решения суда — проверим формулировки по износу конструкций и подготовим иск о сокращении срока расселения и выплате выкупной стоимости.