Можно ли использовать маткапитал на покупку доли у брата до достижения ребенком 3 лет?

Мария, здравствуйте!

В Вашем случае сначала необходимо установить, в связи с рождением какого ребёнка возникло право на материнский капитал. Вы указали, что старшему ребёнку шесть лет, и это существенно.

Если право на маткапитал возникло при рождении первого ребёнка, которому уже исполнилось три года, ждать трёхлетия младшего для прямой покупки жилья не требуется.

Если же право возникло только при рождении второго ребёнка, которому сейчас 1 год 3 месяца, использовать средства на прямой расчёт с продавцом пока нельзя. До трёхлетия допускается направление средств на первоначальный взнос или погашение целевого жилищного кредита либо займа, соответствующего требованиям закона. Обычный потребительский кредит для этого не подходит.

Само родство с продавцом не означает запрета на сделку. Но покупка доли должна действительно улучшать жилищные условия семьи. Необходимо проверить, что именно приобретается по документам: отдельная комната либо доля в праве собственности. Устная договорённость «эта комната принадлежит брату» не превращает долю в отдельный объект недвижимости.

Рекомендую следующий порядок:

Проверить основание возникновения права на маткапитал и его остаток.
Получить выписку ЕГРН и документы о долях всех собственников.
Представить в СФР описание предполагаемой сделки, уточнить требования к приобретаемой доле и комплекту документов.
Согласовать договор с учётом порядка перечисления средств СФР и необходимости нотариального удостоверения.
Предусмотреть оформление приобретения в общую собственность владельца сертификата, супруга при его наличии и детей.
Расходы могут включать нотариальный тариф, регистрацию права и, при использовании кредита, расходы по кредитной сделке. Точную сумму можно определить после проверки документов.

Если мой ответ стал для Вас полезным, буду благодарна.

Здравствуйте, Мария! Коллега верно указала главное: трехлетний срок считается не от возраста младшего ребенка, а от рождения ребенка, с которым возникло право на материнский капитал (ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ). Если сертификат Вы получили на старшего ребенка (ему 6 лет), а при рождении второго капитал увеличили, ждать, пока младшему исполнится 3 года, по общему правилу не нужно. Это стоит проверить в выписке о состоянии счета на Госуслугах.

   Порядок покупки доли у брата:

1. Договоритесь о цене и проверьте документы: выписку из ЕГРН на квартиру, нет ли обременений.

2. Если в квартире есть другие сособственники, кроме Вас и брата, у них есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), их нужно письменно известить или получить отказ.

3. Договор купли-продажи доли удостоверяется нотариусом (ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Нотариус подаст документы на регистрацию. Оплачиваются нотариальный тариф и услуги правового и технического характера, сумму лучше уточнить у конкретного нотариуса.

4. После регистрации подается заявление о распоряжении капиталом в Социальный фонд (через Госуслуги или МФЦ) с договором и выпиской ЕГРН. Деньги перечисляются брату безналично.

5. Купленная доля должна быть оформлена в общую собственность Вас, супруга (если есть) и детей (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ). Это можно сделать сразу в договоре, тогда отдельное обязательство не понадобится.

   Важный риск: сделки с близкими родственниками фонд проверяет особенно внимательно и может отказать, если сочтет, что жилищные условия детей не улучшаются, например, если брат фактически продолжит жить в комнате. Поэтому важно, чтобы после сделки комната действительно перешла в пользование детей, а брат снялся с регистрации или имел другое жилье. Для брата: доход от продажи доли может облагаться НДФЛ, если доля была в собственности меньше минимального срока владения (ст. 217.1 НК РФ).

   Если будет удобно, могу проверить выписку ЕГРН и сведения о сертификате, составить проект договора с выделением долей детям и подсказать, как обосновать улучшение жилищных условий, чтобы фонд не отказал. Написать можно в личный чат здесь, на Правоведе.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро