Сдача в аренду доли квартиры: вопросы налогообложения и безопасности

Question

Добрый день! Я вступаю в наследство и становлюсь обладательницей 1/2 доли однокомнатной квартиры. Второй долей владеет жена брата. Поскольку мой племянник сейчас планирует развод, то брат с женой хотят, чтобы жена племянника и его сын стали жить в этой квартире оплачивая мне аренду половины квартиры. Сами с него денег брать не планируют. Вопросы: 1. Я получаю деньги со сдачи квартиры, жена брата нет. Не появится ли у нее в последствии проблем с налоговой ( квартира же сдается 2 собственниками, но 1 из них денег не получает. Я плачу налог, а она нет, так как денег за проживание она не берет) 2. Не может ли у меня в последствии возникнуть проблем? В жизни все бывает)). Скажет, что я сдавала квартиру, а она не получала доход. Как себя обезопасить 3. Могу я я начать сдавать квартиру не дожидаясь вступления в наследство

Евгений Колоколов · Answer

Здравствуйте! Сдавать «половину» однокомнатной квартиры как отдельное жильё нельзя: порядок пользования и вселение жильцов согласуйте письменно со вторым собственником. В соглашении укажите, что плату получаете только вы, а совладелица разрешает проживание и не претендует на доход. Тогда сохраните договор, её согласие и подтверждения переводов — это снизит риск налогового спора. До оформления наследства не заселяйте жильцов без согласия нотариуса и второго владельца: сначала примите наследство и подтвердите право. Доход декларируйте или оформите НПД.

Анастасия Бабенко · Answer

1. Перечисление денег только одной собственнице не исключает налоговые риски для второй. По ст. 248 ГК РФ собственники могут согласовать распределение дохода иначе, чем пропорционально долям. Однако Минфин в письме от 17.12.2019 № 03-04-06/98721 высказал позицию: для НДФЛ доход от общей сдачи имущества определяется по долям, даже если соглашением вся плата направляется одному собственнику. Это разъяснение, а не норма закона, но его необходимо учитывать. Поэтому обещать второй собственнице отсутствие налога только потому, что деньги поступают не ей, нельзя. Для желаемого результата стоит рассмотреть договор безвозмездного пользования между собственницами с прямо предусмотренным правом последующей сдачи жилья внаем. Это отдельная договорная конструкция, которую нужно проверить применительно к квартире и выбранному налоговому режиму. Простое согласие получать все деньги на одну карту ее не заменяет. 2. Защититься от последующих требований второй собственницы нужно письменными документами. Пользование общей квартирой согласовывается всеми собственниками — ст. 247 ГК РФ. В документах следует закрепить: согласие на проживание конкретных людей; кто заключает договор найма и на каком основании; кому принадлежит плата и вправе ли вторая собственница требовать ее часть; срок проживания, порядок оплаты, коммунальные расходы и условия прекращения договора; порядок передачи квартиры и имущества по акту. Платежи лучше принимать переводами с назначением, позволяющим связать их с договором. Если платить будет племянник, а проживать его жена с сыном, это также нужно прямо отразить. Одна устная договоренность между родственниками от последующего спора не защищает. 3. До получения свидетельства о наследстве сдавать жилье в принципе возможно, если наследство уже принято. По п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства независимо от выдачи свидетельства и регистрации права. Но сначала необходимо установить состав наследников, подтвердить, что именно эта доля причитается наследнице, и согласовать пользование квартирой со всеми совладельцами. Подавать себя как бесспорного владельца конкретной доли до такой проверки рискованно.