Здравствуйте! Посоветовали вас, так как вы юрист. Подскажите, пожалуйста, родители хотят продать дом, но их сын в настоящее время находится в местах лишения свободы. Нужно ли получать от него письменное согласие на продажу дома? Имеет ли значение, прописан ли он в этом доме или является собственником доли? Если согласие необходимо, как его правильно оформить, находясь в колонии?
Здравствуйте! Если сын — собственник доли, продать дом без его участия нельзя: он подписывает договор или выдаёт доверенность. В колонии доверенность на сделку обычно можно удостоверить у начальника учреждения; порядок заранее уточните у нотариуса, который будет оформлять продажу. Если сын только зарегистрирован, его согласие обычно не требуется, но важно проверить, не сохранил ли он право проживания, например после отказа от приватизации. Проверьте выписку ЕГРН и документы, по которым дом стал собственностью родителей.
Здравствуйте, Анна!
Само нахождение сына в колонии не означает, что для продажи дома обязательно нужно его письменное согласие. Главное — какие права у него есть на дом. Ниже исхожу из того, что сын совершеннолетний и дееспособный.
Если сын только зарегистрирован, а собственники — родители, сама регистрация не делает его собственником и не требует получать его согласие на продажу. Распоряжаться домом вправе собственники — ст. 209 ГК РФ.
Однако перед продажей необходимо проверить основания его проживания. Например, если сын имел равные права пользования домом и отказался от участия в его приватизации, у него может сохраняться право пользования и после продажи. Поэтому обещать покупателю автоматическое прекращение этого права или снятие сына с регистрации нельзя. Здесь применяются ст. 19 Закона № 189-ФЗ и п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009. Если право пользования сохраняется, это необходимо отразить в договоре продажи — п. 1 ст. 558 ГК РФ.
Если сын владеет долей, продать весь дом вместе с его долей родители самостоятельно не вправе. Сын должен участвовать в продаже как продавец лично либо через представителя. Отдельное заявление «согласен на продажу» не заменяет подписания договора от его имени — ст. 246 ГК РФ.
Если родители продают постороннему покупателю только свои доли, согласие сына на такую продажу не требуется, но необходимо соблюсти его преимущественное право покупки: письменно известить о цене и остальных условиях и выждать месяц со дня надлежащего извещения. Продать раньше можно при письменном отказе всех остальных сособственников от покупки — ст. 250 ГК РФ.
Для продажи доли сына через представителя он может оформить доверенность в колонии. Её вправе удостоверить начальник соответствующего места лишения свободы; такая доверенность приравнивается к нотариально удостоверенной — подп. 3 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ. Сыну нужно обратиться к администрации колонии. Текст лучше заранее подготовить с нотариусом: указать представителя, конкретный дом и долю, полномочия подписать договор и подать документы на регистрацию, условия продажи и расчётов. Дата совершения доверенности обязательна — ст. 186 ГК РФ.
Начните с выписок ЕГРН на дом и земельный участок, документов об их приобретении и сведений о регистрации сына.
Уточните, пожалуйста: сколько ему лет, есть ли у него доля и был ли дом приватизирован?
В данном случае ключевое значение имеет правовой статус сына: он собственник доли или зарегистрирован по месту жительства.
Собственник должен участвовать в отчуждении своей доли; регистрация по месту жительства обычно не дает права запрещать продажу, однако отдельные основания пользования домом могут сохраняться и после смены собственника.
1. Если дом принадлежит только родителям, а сын в нем зарегистрирован: по общему правилу его согласие на продажу не требуется (статьи 209 и 292 ГК РФ, статья 31 ЖК РФ). При этом важно учесть, что договор купли-продажи сам по себе не означает автоматического снятия зарегистрированного лица с учета. При отсутствии добровольного урегулирования вопрос о прекращении права пользования может потребовать судебного разрешения.
Подпункт «а» пункта 31 Правил регистрации допускает снятие с учёта на основании заявления самого гражданина. Осуждённый может подать такое заявление письменно через администрацию исправительного учреждения либо оформить нотариальную доверенность на родственника или иное доверенное лицо, чтобы тот подал заявление о снятии с учёта от его имени в органе по вопросам миграции или через МФЦ. Без такого заявления или доверенности родственники подать документы за него не вправе — «третьи лица» самостоятельно снять человека с учёта не могут, даже если он находится в местах лишения свободы. Сын может написать заявление и к заявлению прикладывает копию паспорта. Заявление заверяется у начальника исправительного учреждения. Администрация колонии сама направляет пакет документов в территориальный орган МВД (или через МФЦ/Госуслуги).
2. Если сын является собственником доли. Если сын согласен: оформляется его участие в сделке, обычно через представителя по доверенности. Сын не согласен: родители могут рассматривать продажу только принадлежащих им долей с соблюдением преимущественного права покупки сына. Согласие получить не удается: отсутствие ответа не позволяет продать его долю.
Сын может оформить доверенность на родителей или иное лицо кто за него подпишет договор купли-продажи. Доверенность лица, находящегося в месте лишения свободы, удостоверенная начальником соответствующего учреждения, приравнивается к нотариально удостоверенной доверенности. Основание — подпункт 3 пункта 2 статьи 185.1 ГК РФ
В доверенности целесообразно определить:
дом, земельный участок и отчуждаемые доли;
полномочия на заключение и подписание договора;
допустимую цену либо порядок ее определения;
полномочия на подписание передаточного акта;
представительство у нотариуса, в Росреестре и МФЦ;
порядок расчетов и наличие либо отсутствие права представителя получать деньги.
Полномочие получать деньги необходимо оценивать отдельно: возможен вариант перечисления цены непосредственно на счет сына.
2. Если сын отказался от приватизации
Это наиболее значимый риск для покупателей.
Если на момент приватизации сын имел равное право пользования жильем с лицами, которые его приватизировали, но отказался от участия в приватизации, у него может сохраняться бессрочное право пользования. Сам отказ от собственности не означает отказа от проживания.
Нормативная основа: статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
В такой ситуации:
согласие сына на продажу как не собственника по общему правилу не требуется;
продажа сама по себе не прекращает сохраняющееся право пользования;
покупатель рискует приобрести дом с лицом, имеющим самостоятельное право проживания;
простое заявление «с продажей согласен» не равнозначно прекращению этого права.
Если после продажи сохраняются лица, имеющие право пользования жилым помещением, их перечень с указанием соответствующих прав является существенным условием договора. Основание — пункт 1 статьи 558 ГК РФ.
