Приобретено здание с землёй в 2017 году , в 2024 выяснилось, что это здание в собственности еще у одного владельца, но без земли. Подали в суд на исправление реестровой ошибки.
Что ждать от суда?
Здравствуйте Наталья!
Исход судебного разбирательства будет зависеть прежде всего от того, по какой причине в ЕГРН оказались сведения о двух собственниках здания и какие документы подтверждают права каждого из них.
Здесь возможны две принципиально разные ситуации.
Первая — реестровая ошибка. Например, один и тот же объект недвижимости ошибочно поставлен на кадастровый учёт дважды под разными кадастровыми номерами либо сведения о здании внесены некорректно.
В таком случае суд может установить наличие ошибки и принять решение, позволяющее исправить сведения ЕГРН.
Статья 61 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает исправление реестровых ошибок, в том числе на основании судебного решения. При этом необходимо доказать, в чём именно заключается ошибка и какими документами она подтверждается.
Вторая — спор о праве собственности. Если у второго лица имеются самостоятельные правоустанавливающие документы на то же здание, одного требования об исправлении реестровой ошибки может оказаться недостаточно.
Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Поэтому суд будет исследовать не только сведения реестра, но и основания возникновения прав обоих владельцев. В зависимости от обстоятельств может потребоваться уточнение исковых требований и разрешение именно спора о праве.
Что может произойти в суде?
Суд может удовлетворить требования об исправлении реестровой ошибки, отказать в них при отсутствии доказательств ошибки либо установить, что заявленный спор требует другого способа защиты права.
Само по себе приобретение здания вместе с земельным участком в 2017 году не гарантирует положительного решения, но договор купли-продажи, регистрационные сведения на дату сделки и документы на землю имеют существенное доказательственное значение.
Статья 552 ГК РФ регулирует переход прав на земельный участок при продаже здания. Однако наличие земли в собственности покупателя само по себе не устраняет возможные права другого лица на здание.
Для оценки перспектив дела необходимо уточнить:
У Вас и второго собственника разные кадастровые номера здания или один общий?
Второе лицо заявляет право на всё здание либо на долю в нём?
На основании какого документа зарегистрировано право второго собственника и когда оно возникло?
Кто именно подал иск и как сформулированы требования?
Имеется ли заключение кадастрового инженера о наличии реестровой ошибки?
Если предоставите выписки ЕГРН на оба объекта, договор купли-продажи 2017 года и текст искового заявления, можно будет оценить, правильно ли выбран способ защиты и какие доказательства необходимо представить суду.
Без этих документов достоверно прогнозировать решение суда преждевременно.
Наташа, если второй владелец зарегистрирован на то же самое здание и Вы просите убрать запись о его праве, в исправлении реестровой ошибки суд, скорее всего, откажет. Реестровая ошибка исправляется, если это не влечет прекращения, возникновения или перехода зарегистрированного права (ч. 3 ст. 61 Закона N 218-ФЗ). А снять второго владельца из ЕГРН можно только прекратив его право, то есть это спор о праве, а не ошибка в документах
Для случая, когда право на один и тот же объект зарегистрировано за разными лицами и его нельзя защитить иском о признании права или об истребовании имущества, Верховный Суд указывает другой способ: иск о признании права отсутствующим (п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Поэтому проверьте, не нужно ли уточнить требования в уже поданном иске, пока дело не рассмотрено, иначе после отказа придется начинать заново
Учтите, что такой спор может пойти и в обратную сторону: если основания права у второго владельца окажутся сильнее, под угрозой будет уже Ваша запись. Сначала разберитесь, что именно в ЕГРН: одно здание с одним кадастровым номером и двумя записями о праве или два объекта с разными номерами, один из которых по сути дубль. От этого зависят требования и ответчики. Основания Вашего права и права второго владельца будут ключевыми, поэтому соберите всю цепочку документов от прежних собственников
Напишите мне в чат здесь на сайте, совпадают ли кадастровые номера здания у Вас и у второго владельца и на каком основании он получил право, скажу, какие требования заявить, чтобы они соответствовали Вашей ситуации
Иск подавали мы
Раз на одно и то же помещение в ЕГРН два объекта с разными кадастровыми номерами, это задвоение, а не реестровая ошибка. Снять второй объект значит прекратить зарегистрированное право другого владельца, а исправление реестровой ошибки не допускается, если оно влечет прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права (ч. 3 ст. 61 Закона N 218-ФЗ). Поэтому иск в нынешнем виде суд, скорее всего, отклонит из-за неверного способа защиты
Если Ваше право на это помещение записано в ЕГРН, может подойти иск о признании права второго владельца отсутствующим: так защищаются, когда право на одно имущество зарегистрировано за разными лицами (п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22). Если не записано, способ защиты будет другим, это видно по выписке. Начинать заново, возможно, не придется: истец вправе изменить предмет или основание иска (ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, если спор в суде общей юрисдикции), но если суд сочтет, что меняется и то и другое, понадобится новый иск
Напишите мне в чат здесь, что записано в Вашей выписке про это помещение и какое требование сейчас в иске, скажу, как его поправить, чтобы суд не отказал из-за неверного способа защиты