Оформить участок площадью меньше нормы местных правил застройки можно в обход требования о восьми сотках, если жилой дом отвечает условиям специального порядка по ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ. Исход здесь зависит от года возведения дома и сохранности архивных документов о его постройке или о первичном выделении земли. При стандартной подаче документов администрация выдаст отказ из-за дефицита площади, что заблокирует и оформление самого дома. Преодолеть этот барьер позволяет подтверждение исторического размещения дома либо запуск процедуры отклонения от предельных параметров застройки.
Жанна, предлагаю оформить детальный разбор. Подготовлю для Вас:
Получите конкретный план действий по ситуации: что сделать дальше, какие документы подготовить и на какие сроки ориентироваться.
Жанна, путь зависит от того, есть ли документ о предоставлении участка, выданный до вступления в силу закона о государственной регистрации прав N 122-ФЗ. Такие права действительны и без записи в ЕГРН, а регистрируются по желанию правообладателя (ч. 1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости). Если участок к тому же был учтен до вступления в силу закона о кадастре N 221-ФЗ, то есть он ранее учтенный, а сведений о нем в ЕГРН нет, по заявлению их могут включить на основании документации о ранее учтенном объекте или документа, устанавливающего или подтверждающего право (ч. 4, 5 ст. 69 того же закона). Учет с временным номером мог быть уже позже, поэтому решающим здесь будет именно старый документ
Если такого документа нет и участок придется образовывать заново, предельные размеры для него определяет градостроительный регламент, то есть те самые ПЗЗ (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ), и площадь меньше минимальной может стать препятствием. Поэтому сначала стоит найти все старые документы на землю и дом, в том числе в архиве администрации
Напишите мне в чат здесь, какая площадь у участка по факту и какие документы есть: постановление о предоставлении, свидетельство 90-х годов, выписка из похозяйственной книги, подскажу, какой путь Ваш, или пришлите их, закрыв персональные данные, посмотрю, какие варианты у Вас есть
Здравствуйте! Оформить участок площадью менее 8 соток возможно, но способ зависит от того, на каком основании он первоначально предоставлялся и когда был построен дом. Само наличие дома не даёт автоматического права собственности на землю.
Согласно ч. 7 ст. 72 Федерального закона № 218-ФЗ:
Временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, безвозмездного пользования, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года.
Поэтому исключённый из ЕГРН временный участок, как правило, потребуется образовывать заново. Однако сначала необходимо проверить документы о его первоначальном предоставлении: они могут подтверждать ранее возникшее право и влиять на порядок оформления.
Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ:
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Следовательно, если действующие ПЗЗ устанавливают минимум 800 кв. м именно для образования такого участка, это существенное препятствие. Возможный путь — обратиться в администрацию с предложением изменить градостроительный регламент применительно к соответствующей территориальной зоне. Разрешение на отклонение от параметров строительства не заменяет изменение минимального размера вновь образуемого участка.
При этом охранная зона Россетей не обязательно препятствует установлению границ участка. Нужно проверить конкретные ограничения и возможность использования территории.
Практически: получите архивные документы о предоставлении земли, сведения об исключённом кадастровом номере и подготовьте схему прежних границ. С этими материалами можно определить основания для оформления участка либо оспаривания отказа администрации.
Уточните два обстоятельства:
От этих обстоятельств зависит, можно ли использовать ранее возникшие права или потребуется добиваться изменения ПЗЗ и нового предоставления земли. До их выяснения гарантировать оформление участка менее 8 соток нельзя.
1. Что говорит закон: что разрешено и запрещено
По статусу участка: Временный кадастровый номер был аннулирован и снят с учета в силу прямого указания закона с 1 марта 2022 года [ч. 7 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»]. Юридически этого участка больше не существует: земля вернулась в статус неразграниченной государственной или муниципальной собственности. Формировать объект придется заново.
Главное заблуждение по охранной зоне Россетей: Нахождение земли в охранной зоне ЛЭП не запрещает формировать земельный участок и включать эту площадь в его границы [п. 7 ст. 11.9 ЗК РФ]. В силу [п. 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160], земля в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства у правообладателей не изымается. Если физически территория свободна (нет сторонних землепользователей), вы вправе включить полосу охранной зоны в границы своего участка, чтобы добрать нормативные 8 соток по ПЗЗ. На эту часть участка в ЕГРН просто будет внесено обременение (ограничение в использовании: запрет на посадку высоких деревьев, капстроительство непосредственно под проводами и т.д.).
Если добрать 8 соток физически невозможно: Местная администрация формально откажет в утверждении Схемы расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории, если площадь меньше предельного минимума по ПЗЗ [подп. 1 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ, п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ]. Однако закон предусматривает специальные механизмы обхода данного ограничения под существующей застройкой.
2. Нормативное обоснование
[ч. 7 ст. 72 Федерального закона № 218-ФЗ] — прекращение временного статуса сведений ЕГРН и снятие не оформленных до 01.03.2022 участков с учета.
[п. 7 ст. 11.9 ЗК РФ] — прямое указание на то, что пересечение границ образуемого участка с зонами с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ, включая ЛЭП) не является препятствием для образования земельного участка.
[ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»] — специальный порядок («Дачная амнистия 2.0»), позволяющий оформить бесплатно землю под жилым домом, построенным до 14 мая 1998 года, по фактическим границам без жесткой привязки к минимальным размерам ПЗЗ.
[ст. 40 ГрК РФ] — процедура получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (включая минимальный размер участка).
[ст. 39.20 ЗК РФ] — исключительное право собственника здания на приобретение земельного участка, занятого таким зданием и необходимого для его эксплуатации.
3. Практические сценарии решения проблемы
Сценарий № 1 (Приоритетный и самый быстрый): Включение охранной зоны ЛЭП в СРЗУ
Кадастровый инженер готовит Схему расположения земельного участка (СРЗУ) площадью 800 кв. м (8 соток), расширяя левую границу в сторону охранной зоны Россетей.
Схема подается в администрацию на утверждение и предварительное согласование предоставления участка [ст. 39.15 ЗК РФ]. Наличие ЗОУИТ ЛЭП не дает администрации законного права отказать в утверждении схемы [п. 7 ст. 11.9 ЗК РФ].
После постановки участка на кадастровый учет регистрируется право на дом по упрощенному порядку («дачная амнистия») [ч. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ], а затем оформляется собственность или аренда на землю.
Сценарий № 2: Оформление по «Дачной амнистии 2.0» (если дом старый)
Если жилой дом возведен до 14 мая 1998 года и используется для проживания, участок под ним предоставляется в собственность бесплатно по фактическому землепользованию [ст. 3.8 Федерального закона № 137-ФЗ].
Подтверждением служат старые техпаспорта БТИ, домовые книги, архивные квитанции об оплате коммунальных услуг, старые выписки из похозяйственной книги.
В этом случае отказ администрации по мотиву «меньше 8 соток по ПЗЗ» успешно отменяется в суде, так как нормы ПЗЗ регулируют новое градостроительное формирование, а не оформление земли под исторически сложившейся советской застройкой.
Сценарий № 3: Отклонение от предельных параметров через публичные слушания
Если расшириться в сторону ЛЭП невозможно (там проходит дорога, овраг или чужой оформленный участок):
Подается заявление в комиссию по ПЗЗ при местной администрации о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части минимального размера участка [ст. 40 ГрК РФ].
Вопрос выносится на общественные обсуждения / публичные слушания. Основание: неблагоприятная для стандартного формирования конфигурация (зажатость между существующими смежниками). После получения постановления главы об отклонении СРЗУ утверждается на фактическую площадь (например, 5–6 соток).
Сценарий № 4: Судебный (при отказе администрации)
При отказе администрации подается иск в суд о признании права собственности на жилой дом [ст. 222 ГК РФ] (на основании строительно-технической экспертизы о безопасности и соблюдении строительных норм) либо иск об обязании утвердить СРЗУ под объектом недвижимости.
Высшие суды исходят из позиции: отказ в формировании участка под существующим объектом недвижимости исключительно по причине несоответствия минимальной площади из ПЗЗ недопустим, если участок формируется в границах фактического землепользования и не нарушает прав третьих лиц.
Зависит от правовых оснований приобретения права собственности на земельный участок. С учетом обстоятельств может потребоваться обращаться в суд с иском о признании права собственности на участок или может быть будет достаточным обратиться в местную администрацию и получить оформление участка во внесудебном порядке.
