Здравствуйте! Бабушка получила земельный участок как малолетний узник с правом аренды от государства. По договору наследования мама получила этот участок после смерти бабушки с переходом права аренды, на участке обьект незавершенного строительства. Через сколько лет модно продавать такой участок чтобы не платить налог
Здравствуйте! Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а мама унаследовала только право аренды, продать сам участок она не может. Можно рассмотреть передачу права аренды другому лицу с учётом условий договора и ограничений закона (статья 22 ЗК РФ). При этом правило об освобождении от НДФЛ через три года владения унаследованной недвижимостью на продажу права аренды не распространяется. Если же мама унаследовала право собственности на объект незавершённого строительства, его можно продать без НДФЛ по истечении трёх лет со дня смерти бабушки при соблюдении условий статьи 217.1 НК РФ. Здесь необходимо уточнить два момента: оформлен ли объект незавершённого строительства в собственность мамы и на какой срок заключён договор аренды земли? От этого зависит возможность продажи и порядок налогообложения.
Приветствую Вас, Елена!!! Освободиться от налога по сроку владения в данном случае нельзя, так как закон разделяет продажу недвижимости и переуступку прав аренды. Поскольку земля находится в аренде у государства, Ваша мама не является её собственником. Продать такой участок «напрямую» невозможно — происходит сделка переуступки прав и обязанностей по договору аренды (цессия). Согласно Налоговому кодексу РФ, льготные минимальные сроки владения 3 года или 5 лет действуют только для объектов недвижимости, находящихся в собственности. Право аренды — это имущественное право, а не имущество…… Таким образом, независимо от того, сколько лет мама будет ждать, при оформлении переуступки прав аренды за плату ей придется заплатить НДФЛ в размере 13% со всей полученной суммы (вычеты на расходы наследодателя или фиксированный вычет 1 млн рублей к имущественным правам не применяются).
Что касается недостроя, если он оформлен в собственность (на него есть выписка из ЕГРН), то на него правила исчисления налога распространяются, поскольку объект получен по наследству от близкого родственника (мать после бабушки), минимальный срок владения им составляет 3 года, срок владения недостроем отсчитывается строго со дня смерти бабушки (даты открытия наследства), если продавать недострой по истечении 3 лет с даты смерти бабушки, налог конкретно за эту постройку платить не придется. Но за переуступку земли налог все равно начислится, если в договоре цена будет разделена. Если же объект незавершенного строительства еще не зарегистрирован в Росреестре, то юридически его не существует, и продать его как недвижимость нельзя.
Чтобы полностью освободиться от налогов или свести их к минимуму, лучше использовать один из следующих путей: первое это выкуп земли в собственность (самый надежный способ) Маме необходимо достроить объект (хотя бы до состояния жилого дома — с фундаментом, стенами и крышей) и зарегистрировать его как готовое жилое здание в Росреестре, затем на правах собственника дома мама сможет выкупить земельный участок у государства в собственность без торгов (за процент от кадастровой стоимости), после этого земля станет собственностью. Срок владения домом будет считаться со дня смерти бабушки, а срок владения участком — с даты его выкупа у государства. Чтобы продать землю без налога, нужно будет подождать 5 лет с момента регистрации собственности на неё (или заявить имущественный вычет в размере расходов на выкуп).Второе это продажа по переуступке прямо сейчас (с минимальной суммой в договоре). Если маме нужно избавиться от участка сейчас, налог 13% будет рассчитываться от стоимости уступки права, прописанной в договоре. Налоговая инспекция не может доначислить налог по кадастровой стоимости земли, так как кадастр применяется только для недвижимости в собственности. Однако занижение цены в договоре несет серьезные юридические риски для покупателя. И третье это бесплатная переуступка. Если права аренды переуступаются безвозмездно (например, близкому родственнику), дохода у мамы не возникает, и налога не будет.
Вам и Вашей маме я бы порекомендовала, прежде чем совершать сделку, обратиться в местную администрацию, в отдел имущественных и земельных отношений, чтобы уточнить, позволяют ли условия текущего договора аренды (выданного льготнику) переуступать право третьим лицам и на каких условиях возможен последующий выкуп земли.
