Здравствуйте, хотим приобрести земельный участок, но при оформлении титульную страховку отказали оформлять, т.к собственник проходит процедуру банкротства. Однако соседние участки, владельцем которых был тот же человек, продались. И сам продавец гарантирует на словах, что все в порядке, как всё это проверить.
Доброе утро! Риски высокие, и напрямую у собственника, проходящего процедуру банкрота купить участок не получится, так как он теряет право распоряжаться своим имуществом — это делает арбитражный управляющий через публичные торги. Любой договор купли-продажи, подписанный самим банкротом, будет недействителен.
Банки конечно же в страховании откажут, да и просто устным гарантиям продавца надо верить с осторожностью.
Если собственник уже в процедуре банкротства:
— Право распоряжения имуществом переходит к финансовому (арбитражному) управляющему, назначенному судом.
— Недвижимость продаётся только через публичные торги, а не в частном порядке.
— Договор, подписанный самим должником, ничтожен.
— Продажа на торгах защищает покупателя: если вы купили участок как победитель торгов, оснований для оспаривания сделки в рамках закона о банкротстве не будет.
— Единственный законный путь — участвовать в торгах. Информацию о торгах можно найти на сайте Федресурса (ЕФРСБ) и других площадках.
Если собственник ещё не банкрот, но рискует стать:
Это опаснее. На момент сделки человек может быть юридически «чист», но если в течение трёх лет после продажи он подаст на банкротство, сделку могут оспорить. В 2026 году в Госдуму внесён законопроект, который сокращает этот срок до одного года, но он пока не принят.
Основания для оспаривания:
— Неравноценная сделка — участок продан ниже рыночной цены (разница более 30% почти всегда становится поводом для оспаривания).
— Сделка с целью причинения вреда кредиторам — например, деньги от продажи потрачены не на долги, а на личные нужды.
— Сделка с предпочтением — расчёт с одним кредитором в ущерб остальным.
Проверьте продавца на сайте ФССП (исполнительные производства), в ЕФРСБ (сведения о банкротстве), в картотеке арбитражных дел.
Резюме: покупать участок напрямую у действующего банкрота нельзя — только через торги. Если человек лишь рискует стать банкротом, купить можно, но стоит тщательно проверить его финансовое состояние и проводить сделку по рыночной цене с полным пакетом документов. В любом случае я бы рекомендовала проконсультироваться с юристом перед сделкой — расходы на проверку несоизмеримо малы по сравнению с ценой участка.
Надеюсь мой ответ был Вам полезен. Буду признательна если нажмете на плюсик под моим ответом
Здравствуйте.
В вашей ситуации я бы не рекомендовал покупать этот участок.
Сам факт того, что соседние участки этого же собственника уже были проданы, ничего не гарантирует. В банкротстве сделки должника могут оспариваться, причем для разных оснований закон устанавливает разные периоды проверки, в том числе до трех лет до принятия заявления о банкротстве.
Здравствуйте, Алексей!
В Вашей ситуации я бы пока не вносила задаток и не подписывала договор, пока не будет проверено само дело о банкротстве продавца. Отказ в титульном страховании — серьёзный сигнал для дополнительной проверки, хотя сам по себе он ещё не означает, что участок юридически невозможно приобрести.
Прежде всего необходимо установить стадию банкротства. Если продавец уже признан арбитражным судом банкротом и введена процедура реализации имущества, то согласно п. 5 ст. 213.25 Закона №127-ФЗ права по распоряжению имуществом, входящим в конкурсную массу, осуществляет финансовый управляющий. Сделка с таким имуществом, совершённая должником лично без финансового управляющего, ничтожна. Недвижимость из конкурсной массы по общему правилу реализуется в установленном банкротным законодательством порядке. КонсультантПлюс
Но одной информации о том, что человек «проходит банкротство», недостаточно, чтобы определить возможность сделки. Нужно открыть карточку конкретного дела в арбитражном суде и посмотреть последнее определение/решение: какая процедура введена, включён ли данный участок в конкурсную массу, имеются ли ограничения и что решил финансовый управляющий относительно этого имущества.
То, что соседние участки этого же собственника уже были проданы, само по себе безопасности Вашей сделки не подтверждает. Нужно выяснить, когда, кому и на каком основании они были проданы — до возбуждения дела, в ходе процедуры с необходимыми согласованиями либо уже финансовым управляющим.
Есть и второй риск — оспаривание сделок. По ст. 61.2 Закона №127-ФЗ сделка с неравноценным встречным исполнением может оспариваться, если совершена в течение одного года до принятия заявления о банкротстве либо после его принятия. Для сделок, совершённых с целью причинения вреда кредиторам при наличии предусмотренных законом условий, период может составлять три года. При этом в законе нет правила, что любое снижение цены, например ровно на 30%, автоматически делает сделку недействительной: оценивается существенность отклонения от рыночных условий и конкретные обстоятельства сделки. КонсультантПлюс
Поэтому устной гарантии продавца здесь недостаточно.
До сделки я бы проверила: номер дела о банкротстве и судебные акты по нему; стадию процедуры и финансового управляющего; включён ли именно этот участок в конкурсную массу; свежую выписку ЕГРН с ограничениями и обременениями; основания приобретения участка продавцом; семейное положение и возможные права супруга; кадастровые сведения; рыночность цены; а также документы по уже проданным соседним участкам, поскольку они могут помочь понять схему их реализации.
Если пришлёте номер дела о банкротстве продавца либо его Ф.И.О. и дату рождения, а также кадастровый номер участка, можно предметно проверить именно эту сделку и определить, можно ли безопасно её проводить и кто в данной процедуре вообще вправе выступать продавцом.
Алексей, здравствуйте. Купить участок у человека, в отношении которого идёт банкротство, иногда можно, но сначала необходимо установить стадию дела и полномочия продавца. Продажа соседних участков и устные гарантии этого не подтверждают. Отказ в титульном страховании — серьёзный повод проверить документы до передачи денег.
Начните с карточки дела в Картотеке арбитражных дел и публикаций в ЕФРСБ. Нужны последние судебные акты: введена ли реструктуризация долгов, реализация имущества или процедура уже завершена. Проверяйте именно вашего продавца, сопоставляя идентификационные сведения, а не только ФИО.
При реструктуризации продажа недвижимости требует предварительного письменного согласия финансового управляющего — пункт 5 статьи 213.11 Закона о банкротстве. При реализации имущества права на распоряжение конкурсной массой осуществляет финансовый управляющий; личная продажа должником входящего в неё участка ничтожна — пункт 5 статьи 213.25. Здесь недостаточно просто получить от управляющего письмо «не возражаю»: нужно проверить законный порядок самой продажи, включая торги, если они обязательны.
Запросите свежую выписку ЕГРН, документы приобретения участка, сведения о залогах и запретах, а также документы из дела о том, включён ли участок в конкурсную массу и как утверждена его продажа. Свяжитесь с управляющим по контактам из официальных публикаций и получите письменное объяснение порядка сделки. Завершение банкротства тоже не заменяет проверки происхождения права и судебных споров по участку.
До выяснения этих обстоятельств не рекомендую вносить аванс или задаток и подписывать предварительный договор. Риск здесь — потерять участок и затем отдельно добиваться возврата денег. Сам факт регистрации перехода права не гарантирует, что сделку нельзя оспорить.
Если хотите, можем продолжить и разобрать, какие документы продавец должен предъявить именно в вашей ситуации.
Добрый день.
Лицо, проходящее процедуру банкротства на стадии реализации — не имеет права распоряжаться своим имуществом. Продажа должна идти строго от лица финансового управляющего. А закон о банкротстве запрещает прямую продажу недвижимого имущества — только через торги.
Если введена реструктуризация, а не реализация в банкротстве — продажа с письменного согласия фин.управляющего и оплата только на спецсчет.
Вас обманывают. Земельный участок будет возвращен в конкурсную массу.
Здравствуйте, Алексей!
Факт банкротства ещё не отвечает на вопрос, можно ли купить участок. Нужно установить стадию процедуры: при реструктуризации сделка возможна с письменного согласия финансового управляющего, при реализации имущества продавец самостоятельно распоряжаться участком уже не вправе. До проверки дела и участка деньги не передавайте.
***
Закон — это инструмент. Задача юриста не просто назвать норму, а помочь человеку понять, как ею воспользоваться. Если после ответа Вам стало понятнее, что делать дальше, — значит, он выполнил свою задачу.
Алексей, дополню о рисках покупки на торгах. Само участие в торгах не исключает возможности оспаривания.
По пункту 1 статьи 449 ГК РФ при нарушении установленных законом правил суд может признать торги недействительными. Тогда недействительным становится и договор с победителем торгов: это прямо предусмотрено пунктом 2 той же статьи. Поэтому сам факт покупки на торгах не гарантирует сохранения участка.
Уточните, Вам предлагают прямую сделку с собственником или участие в торгах?
С уважением, Горин Кирилл, специалист по банкротству.
