Здравствуйте, Лилия! Без проведения дополнительных юридических сделок выделить долю сестре только на основании того, что она созаемщик, не получится.
Согласно законодательству РФ, тот факт, что ваша сестра вписана в кредитный договор как созаемщик и фактически гасит ежемесячные платежи, автоматически не дает ей никаких прав на саму недвижимость. С точки зрения закона, в данный момент она просто помогает вам исполнять обязательства перед банком. Единственный законный способ зафиксировать её права — это оформление отдельной сделки.
Ситуация усложняется тремя жесткими юридическими факторами: ипотечным залогом, участием материнского капитала и участием несовершеннолетнего ребенка.
Пока квартира находится в залоге у банка, вы не можете распоряжаться её долями. Банки крайне неохотно идут на включение третьих лиц (даже близких родственников) в состав собственников до полного погашения кредита. Поскольку вы вложили маткапитал, вы подписали нотариальное обязательство. Согласно ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», после снятия обременения вы обязаны выделить доли только себе и своему ребенку. Сестра в этот императивный (обязательный) перечень не входит.
Вам придется действовать только после полного закрытия ипотечного кредита. Вы полностью выплачиваете ипотеку вместе с сестрой. Банк снимает обременение (залог) с квартиры в Росреестре. В течение 6 месяцев после снятия обременения вы обязаны составить Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу. В этом соглашении собственниками квартиры становитесь только вы и ваш ребенок (сестре на этом этапе долю выделять нельзя, Росреестр приостановит сделку).
Как только квартира станет вашей совместной собственностью с ребенком, вы сможете распорядиться только своей личной долей (трогать долю ребенка закон строго запрещает). Вы составляете Договор дарения доли (или купли-продажи доли, если хотите оформить это как возврат её расходов). Вы дарите сестре часть своей доли (например, если у вас с ребенком по 1/2, вы можете подарить сестре 1/4, и у вас станет по 1/4, а у ребенка останется его 1/2). Поскольку в квартире уже будет присутствовать доля несовершеннолетнего ребенка, любая последующая сделка с этой недвижимостью (включая дарение вашей доли сестре) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без нотариуса Росреестр её не зарегистрирует.
Ваша сестра находится в максимально уязвимом положении. Если, не дай бог, вы поссоритесь, она юридически не сможет доказать свое право на квартиру. И наоборот: если она перестанет платить, банк все равно будет требовать деньги с неё, так как она созаемщик.
Как подстраховать сестру прямо сейчас (до выплаты ипотеки)? Вам необходимо заключить с сестрой в простой письменной форме Договор целевого займа или Соглашение о порядке совместного исполнения обязательств. В документе четко пропишите, что деньги, которые она переводит на ипотечный счет, не являются подарком, а вносятся ею в качестве оплаты за её будущую долю в этой квартире. Укажите, что вы обязуетесь передать ей в собственность долю (например, 1/4) сразу после выплаты кредита и исполнения обязательств по маткапиталу. Если вы нарушите обещание, этот документ позволит сестре через суд хотя бы вернуть все до копейки деньги, которые она заплатила за вашу ипотеку.
Если мой ответ помог Вам разобраться в ситуации, буду благодарен за Вашу оценку. Ваше мнение очень важно для моей работы!
Рад был помочь Вам!
