Что делать, если предлагают квартиру по реновации дальше от метро?

      Здравствуйте, Алексей! По закону при реновации вам обязаны предоставить равнозначное жильё. Это значит, что новая квартира должна быть не хуже старой по ключевым параметрам: жилая площадь и количество комнат не меньше, чем в старой квартире, а общая площадь — больше. Расположение же в другом районе (даже в пределах одного административного округа) для равнозначного жилья является допустимым. 

Суд будет исходить из того, что Департамент предложил жильё, которое по закону считается равнозначным. Ваша задача — доказать, что это не так.

Как доказать свою правоту в суде:
Просто сказать «нам не нравится, что дальше от метро» недостаточно. Нужно собрать доказательства, которые подтвердят нарушение ваших прав. 

Сравните транспортную доступность. Подготовьте справки о времени в пути до метро и обратно из старого и нового района. Можно приложить схемы или фото, чтобы наглядно показать разницу.

Докажите, что инфраструктура не соответствует ожиданиям. Если рядом с новым домом нет остановок наземного транспорта, магазинов, поликлиник или школ, это весомый аргумент.

Учтите личные обстоятельства. Если для вас критически важна близость к метро по медицинским, трудовым или иным причинам, эти факты стоит озвучить в суде.

Привлеките экспертов. В сложных случаях имеет смысл заказать независимую экспертизу, которая оценит реальную транспортную доступность и инфраструктуру в новом районе.
 

Алексей, расстояние до метро, к сожалению, не входит в закрытый список признаков равнозначного жилья. По ст. 7.3 Закона о статусе столицы равнозначная квартира должна одновременно отвечать трем требованиям:
1. Жилая площадь и число комнат не меньше, чем в старой квартире, а общая площадь больше.
2. Квартира соответствует московским стандартам благоустройства и имеет улучшенную отделку.
3. Дом находится в том же районе Москвы, что и сносимый, в границах района на 01.01.2017 (исключение только для ЗелАО и ТиНАО, там в пределах округа).

Поэтому в суде аргумент «дальше от метро» сам по себе слабый. Сильная позиция строится на том, что предложенная квартира не проходит хотя бы по одному из трех пунктов: меньше жилая площадь или комнат, нет прироста общей площади, другой район, недостатки отделки. Это и нужно проверить по документам до заседания: план и экспликацию старой квартиры, предложенный вариант и акт осмотра.

Если по всем трем пунктам квартира равнозначна, разумнее заранее готовить не отказ, а переговоры с департаментом о другом варианте в пределах района, пока суд не обязал заключить договор на предложенную квартиру.

Напишите мне в чат на Правоведе, Вы собственники или наниматели, и пришлите исковое заявление департамента: посмотрю, есть ли у Вас основания оспорить равнозначность и с чем идти в суд в конце октября. 

Здравствуйте, Алексей!

Скажу откровенно, поскольку от этого зависит ваше решение до заседания: при разнице в удаленности от метро с 1,5 до 1,9 километра и при наличии в новом районе магазинов, поликлиник, школ и садов шансы выиграть такой спор близки к нулю. Транспортная доступность и расстояние до метро в критерии равнозначности жилья при реновации не входят вовсе, поэтому экспертиза транспортной доступности, которую вам советуют заказать, в этом деле доказательственного значения не имеет и обернется потерей денег и времени.

Равнозначность определена законом исчерпывающе: жилая площадь и количество комнат не меньше, чем в освобождаемой квартире, общая площадь больше, отделка по установленному стандарту, и помещение находится в том же районе города Москвы (статья 7.3 Закона города Москвы № 21 от 31.05.2006). Исключение по размещению в пределах округа действует для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов. Если все эти условия соблюдены, суд удовлетворит требования Департамента, прекратит ваше право собственности и переселит принудительно, а судебные расходы возложит на вас.

Поэтому работать нужно не с метро, а с формальными параметрами. Сверьте по каждой предложенной квартире четыре вещи: район совпадает с районом вашего дома, число комнат не уменьшилось, жилая площадь не уменьшилась, общая площадь увеличилась. Несоответствие хотя бы по одному пункту является настоящим основанием для отказа, и такие дела выигрываются. Проверять нужно по выписке из ЕГРН на старую квартиру и по экспликациям на новые, а не по словам сотрудников.

Существует и реальная альтернатива, о которой стоит подумать до заседания. Вместо квартиры собственник вправе выбрать равноценное возмещение в денежной форме и приобрести жилье самостоятельно в том месте, которое его устраивает. Отдельно действует право докупить дополнительную площадь с зачетом стоимости освобождаемой квартиры, в том числе с использованием льготных условий, предусмотренных программой.

Процессуально вести себя пассивно нельзя. Явитесь в заседание, заявите о готовности переселиться при предоставлении помещения, отвечающего критериям, представьте сравнение параметров. Если решение будет не в вашу пользу, просите отсрочку его исполнения в порядке статьи 203 ГПК РФ: это даст время спокойно подобрать вариант или оформить денежное возмещение.

Подскажите, пожалуйста: в каком районе находится ваш дом и в каком предложенные квартиры, а также каковы общая и жилая площадь и количество комнат в старой квартире и в предложенных? Также уточните, сколько собственников и предлагали ли вам денежное возмещение.

Пришлите эти параметры, и я скажу, есть ли формальное нарушение равнозначности. Могу подготовить возражения на иск с расчетом по площадям и ходатайство об отсрочке исполнения, а при отсутствии нарушений помочь перейти на вариант с денежным возмещением.

С уважением,
Гайворонский Александр.

Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь:
pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/

Это займет пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку!