Как продать долю в квартире, если у сособственника нет документов на право собственности?

Question

добрый день. год назад передалась 1комнтантная квартира в наследство от отца. все получили по 1/3 (я, сестра и бабшука) на этапе когда забирали документы на права владении доли нотариус отказал бабушке в выдаче документов, ссылаясь на то, что она не в адекватном состоянии (не могла ответить на какие то вопросы). спустя какое то время сестра подала электронное заявление к другому нотариусу или в нотраальную палату, точно не могу сказать. после этих действий бабушка стала собственником 1/3 доли (в выписке егрн это отображается) но нотариус продолжал отказывать в выдаче физических документов. из за этого мы не могли продать квартиру целиком, но нашли человека который готов выкупить наши с сестрой 2/3 доли. вопрос как сделать отказ права выкупа доли, если у бабушки нет документов на долю, не посчитают ли по итогу такую сделку не действительной и как в целом обыграть эту ситауцию чтобы было все законно?

Алексей Фомин · Accepted Answer

Дмитрий, оформлять отказ бабушки от покупки необязательно. По статье 250 ГК РФ можно письменно известить её о продаже ваших долей, указав цену и остальные условия, и продать их постороннему покупателю, если в течение месяца после надлежащего извещения она их не приобретёт. Письменный отказ нужен, если хотите провести продажу раньше. Отсутствие у бабушки бумажного свидетельства само по себе не препятствует продаже ваших долей. Если её право зарегистрировано в ЕГРН, регистрация подтверждается выпиской. Ваш договор продажи двух долей постороннему человеку потребуется удостоверить у нотариуса, поскольку бабушка сохраняет свою треть. Начните с нотариуса, который будет удостоверять продажу: покажите выписку ЕГРН и документы о наследовании, согласуйте условия извещения и передайте его через нотариуса. Срок нельзя просто отсчитать от отправки письма — нужно подтвердить надлежащее извещение. Отдельно нужно разобраться с состоянием бабушки. Сомнения нотариуса не означают, что она признана недееспособной: это решает суд. Если есть такое решение и назначен опекун, порядок извещения необходимо согласовать с учётом представительства. Подписывать отказ за бабушку родственники без соответствующих полномочий не вправе. При нарушении преимущественного права покупки бабушка может требовать через суд перевода на неё прав и обязанностей покупателя. Верховный Суд разъясняет, что именно такое требование, а не признание продажи недействительной, предусмотрено для этого нарушения. Уточните, пожалуйста: есть ли решение суда о недееспособности бабушки, назначен ли опекун и имеется ли письменное постановление нотариуса об отказе? Эти документы помогут определить правильный порядок действий.

Алексей Фомин · Answer

Дмитрий, уведомить бабушку о продаже нужно, даже если Вы уверены, что покупать доли она не будет. Но делать это именно через нотариуса закон не обязывает. Важно письменно сообщить цену и остальные условия продажи и подтвердить надлежащее извещение. В Вашей ситуации нотариальный способ предпочтительнее, поскольку уже возникли вопросы к состоянию бабушки. Продать доли раньше месяца можно, если остальные совладельцы письменно отказались от покупки на предложенных условиях. Это предусмотрено пунктом 2 статьи 250 ГК РФ. Если под «договором за подписью» Вы имеете в виду отказ бабушки от покупки, закон допускает простую письменную форму. Однако заранее согласуйте документ с нотариусом, который будет удостоверять продажу. По пункту 4.3 рекомендаций Федеральной нотариальной палаты нотариус вправе дополнительно проверить такой отказ и отложить оформление сделки. Поэтому самостоятельно полученная подпись не гарантирует продажу без ожидания. Главное здесь — понимает ли бабушка содержание и последствия отказа в момент подписания. Даже если суд ещё не признал её недееспособной, отказ можно оспорить по статье 177 ГК РФ, если она не могла понимать свои действия или руководить ими. С учётом уже возникших сомнений нотариуса я не рекомендую брать у неё подпись только ради сокращения срока. Если Вы имеете в виду сам договор продажи Ваших с сестрой долей, его необходимо удостоверить у нотариуса: бабушкина треть остаётся за ней. Просто подписать самостоятельно составленный договор недостаточно. Назначение сестры опекуном тоже не даст ей возможности свободно продать бабушкину долю. Для продажи имущества бабушки, а также отказа от принадлежащего ей права покупки потребуется предварительное разрешение органа опеки по статье 37 ГК РФ. Действовать нужно в интересах бабушки. Сейчас покажите нотариусу выписку ЕГРН, согласуйте извещение и порядок подтверждения его доставки. Если действительный отказ оформить нельзя, используйте процедуру извещения и месячный срок. Подпись бабушки на отказе для этого не требуется. По поводу прежнего отказа выдать документы: бабушка либо её надлежаще уполномоченный представитель вправе попросить нотариуса оформить письменное постановление с причинами отказа и порядком обжалования — статья 48 Основ законодательства о нотариате.

Алексей Григорьев · Answer

Здравствуйте, Дмитрий. Если право бабушки на 1/3 уже зарегистрировано в ЕГРН, отсутствие у нее бумажного свидетельства или экземпляра нотариального документа не препятствует продаже Ваших с сестрой долей. Для третьих лиц право собственности подтверждается записью ЕГРН. Отказ бабушки от преимущественного права покупки получать необязательно. По статье 250 ГК РФ Вы с сестрой можете письменно известить ее о продаже 2/3 долей постороннему лицу, указав цену и остальные условия сделки. Если в течение месяца после надлежащего извещения она доли не приобретет, их можно продавать покупателю на тех же условиях. Самый безопасный вариант здесь — передать извещение через нотариуса. Если бабушка судом недееспособной не признана, сам по себе прежний отказ нотариуса из-за сомнений в ее состоянии дееспособности ее не лишает. Если же имеется решение суда о недееспособности и назначен опекун, уведомление и возможный отказ нужно оформлять уже с учетом полномочий опекуна. Поскольку продаются не все доли в квартире, а бабушкина 1/3 остается за ней, договор продажи Ваших 2/3 подлежит нотариальному удостоверению. Даже нарушение преимущественного права обычно не делает сделку автоматически недействительной: по пункту 3 статьи 250 ГК РФ сособственник вправе требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя. Поэтому главное сейчас правильно оформить уведомление бабушки и выдержать процедуру. Если пришлете выписку ЕГРН и документы о наследовании в чат, можно отдельно проверить цепочку прав и подготовить текст извещения для нотариуса.

Дмитрий Молчанов · Answer

Дмитрий, добавлю важное к ответу коллеги про состояние бабушки. Раз нотариус уже сомневался, понимает ли она свои действия, письменный отказ от покупки лучше у нее не брать. Такой отказ тоже сделка, и ее можно оспорить в суде, если человек в момент подписания не мог понимать значение своих действий или руководить ими (п. 1 ст. 177 ГК РФ). Тогда под угрозой окажется и продажа Ваших долей. Надежнее путь, о котором написал коллега: нотариальное извещение бабушке о продаже с ценой и условиями и продажа покупателю после истечения месяца. Здесь от нее не требуется подписывать ничего. Если же бабушку признают недееспособной и назначат опекуна, любой отказ от ее прав возможен только с предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ), это отдельная процедура и дополнительное время. Напишите, признана ли бабушка недееспособной или есть только сомнения нотариуса, и кто с ней живет, скажу, какой вариант безопаснее для сделки.

Правовед.RU · Answer

Продать ваши доли постороннему человеку без личного участия бабушки и без ее бумажных документов закон позволяет: право собственности уже зафиксировано в ЕГРН, а по ст. 250 ГК РФ оформлять письменный отказ не требуется - закон допускает продажу по истечении месяца после извещения. Исход сделки здесь зависит от способа вручения этого извещения, поскольку договор купли-продажи долей обязательно удостоверяет нотариус и проверяет соблюдение преимущественного права покупки. Попытка привести бабушку в контору для оформления отказа приведет к очередному отказу нотариуса из-за сомнений в ее состоянии, а ошибка в адресе или условиях извещения грозит срывом сделки или судебным иском - эта сложность решается передачей извещения через отдельный нотариальный инструмент. В детальном разборе: Распишу порядок извещения сособственника о продаже 2/3 долей, который примет любой нотариус без личного участия бабушки и без оформления отказа. Подготовлю текст извещения с обязательными условиями по цене и расчетам, чтобы исключить судебный перевод прав покупателя на третьих лиц. Разберу действия на случай, если нотариус станет уклоняться от удостоверения договора из-за состояния сособственника, чтобы не сорвать сделку. Пока покупатель согласен выкупить доли, безопаснее сразу запустить месячный срок извещения по правильной схеме.

Бесплатная консультация юриста

Как продать долю в квартире, если у сособственника нет документов на право собственности?

Ответ команды Правовед