Как узнать, есть ли в квартире лица с правом пожизненного проживания?

     Здравствуйте, Алексей! 

1. Заказать расширенную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. С 1 сентября 2025 года в выписке может появиться раздел о лицах с правом пользования жилым помещением. Но есть нюанс: эти сведения вносятся в заявительном порядке — собственник или сам жилец должен подать заявление в Росреестр. Если никто не подал — в выписке будет чисто, хотя пожизненный жилец может существовать. Так что пустая выписка — не гарантия. 

2. Заказать выписку из ЕГРН о переходе прав — она показывает всю историю смены собственников с 1989 года. Если основанием права была приватизация, рента или наследство — это повод для углублённой проверки. 

3. Запросить архивную (расширенную) выписку из домовой книги — это ключевой документ. Она показывает всех, кто был прописан в квартире на момент приватизации и в другие периоды. Нужно сравнить список прописанных с составом собственников в договоре приватизации: если человек был прописан, но собственником не стал — это потенциальный отказник с правом пожизненного проживания. Домовые книги отменили в 2018 году, но архивную справку всё ещё можно получить через МФЦ, паспортный стол или управляющую компанию. 

4. Изучить документ-основание — договор приватизации, договор ренты, свидетельство о праве на наследство. В них могут быть прописаны условия о сохранении права пользования. 

5. Проверить участие собственника в судебных делах — на сайте районного суда по месту нахождения квартиры. Если собственник судился с жильцом о выселении или, наоборот, был ответчиком — это серьёзный сигнал. 

6. Запросить актуальную справку о зарегистрированных (о составе прописанных на сегодня) — через паспортный стол или МФЦ. 

Здравствуйте! Точно установить это только по числу зарегистрированных лиц нельзя. Перед покупкой закажите свежую выписку из ЕГРН: в ней могут быть указаны зарегистрированные права пользования и обременения. Выписку можно получить через Росреестр или Госуслуги.

Дополнительно запросите у продавца архивную справку о зарегистрированных и ранее зарегистрированных жильцах, а также документы-основания предыдущих сделок и приватизации. Особое внимание обратите на лиц, отказавшихся от участия в приватизации: за ними может сохраняться право пользования квартирой даже после смены собственника. 

Пожизненное или бессрочное право проживания также может возникать из завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением или отдельного соглашения. Поэтому в договор купли-продажи стоит включить заверение продавца об отсутствии таких лиц и условие о его ответственности за недостоверность сведений. Одной выписки ЕГРН недостаточно — часть прав могла возникнуть не из зарегистрированной сделки.

По приложенной выписке вероятность в процентах определить нельзя. Обе ссылки содержат одинаковый документ, актуальный на 11.10.2024. В нём виден переход от муниципального собственника к физическому лицу в 2005 году, затем дарение квартиры в 2014 году. Основание приобретения в 2005 году не раскрыто. Кроме того, указаны две ипотеки 2021 и 2022 годов — их текущий статус необходимо проверить отдельно.

Такая история требует изучить первоначальный договор передачи квартиры, если это была приватизация, и состав проживавших тогда лиц. Отказавшийся от приватизации при наличии соответствующего права мог сохранить право пользования; условия последующего прекращения этого права оцениваются по обстоятельствам. Дарение в 2014 году само по себе не доказывает исчезновение всех таких прав.

Получите актуальные сведения ЕГРН, договоры приобретения и дарения, архивные данные регистрации и документы об участии/отказе от приватизации. Нужно проверить также условия дарения, завещательный отказ, судебные акты и фактическое проживание, если такие обстоятельства имеются. Сведения о зарегистрированных правах и сведения обо всех пользователях квартиры — разные вещи.

Отсутствие отдельной записи в старой выписке не позволяет дать гарантию «пожизненных жильцов нет». До покупки историю следует проверять по первичным документам, а персональные данные из выписки в публичном ответе повторять не нужно.