Как разделить земельный участок, находящийся в двух территориальных зонах (Т-2 и Ж-2)?

Здравствуйте Александр.

В описанной ситуации я бы не начинала с раздела земельного участка на 9 соток в зоне Ж-2 и 2 сотки в зоне Т-2.

По общему правилу, установленному ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, границы территориальных зон должны определяться таким образом, чтобы каждый земельный участок относился только к одной территориальной зоне, за исключением специально предусмотренных законом случаев. Аналогичное правило установлено ч. 3 ст. 34 ГрК РФ: границы территориальных зон по общему правилу не должны пересекать границы земельных участков.

Кроме того, п. 7 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ не допускает образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, кроме специально предусмотренных законом исключений.

Поэтому сначала необходимо установить, почему существующий участок СНТ площадью 11 соток оказался одновременно в двух территориальных зонах — Ж-2 и Т-2.

Если участок был сформирован и поставлен на кадастровый учёт раньше, а граница зоны Т-2 впоследствии была проведена через уже существующий участок при утверждении или изменении ПЗЗ, необходимо рассматривать вопрос не об образовании отдельного участка площадью 2 сотки, а о корректировке границы территориальной зоны и приведении ПЗЗ/сведений ЕГРН в соответствие с границами существующего земельного участка.

Если же фактически часть Вашего участка площадью около 2 соток является территорией существующей муниципальной дороги и имеется наложение кадастровых границ участка на муниципальную землю, тогда ситуация иная: необходимо проверять первоначальные документы на образование участка, координаты его границ, межевой план и сведения ЕГРН. В таком случае может потребоваться исправление реестровой ошибки либо изменение границ участка.

Простой раздел на два участка в Вашем случае действительно проблематичен: если ПЗЗ устанавливают минимальную площадь образуемого участка 6 соток, образование самостоятельного участка площадью 2 сотки может не соответствовать градостроительному регламенту.

Поэтому рекомендую следующий порядок:

Получить актуальную выписку ЕГРН на земельный участок с координатами границ.
Получить действующую карту градостроительного зонирования ПЗЗ с границами зон Ж-2 и Т-2.
Установить дату постановки Вашего участка на кадастровый учёт и дату, когда была установлена либо изменена граница зоны Т-2.
Проверить у кадастрового инженера фактическое наложение границы зоны Т-2 на Ваш земельный участок и муниципальную дорогу.
После этого обратиться в администрацию с требованием привести границу территориальной зоны в соответствие с границами существующего земельного участка либо, если проблема находится в кадастровых границах самого участка, решать вопрос об их исправлении.
Если администрация откажется корректировать ПЗЗ и именно нахождение 2 соток участка в зоне Т-2 препятствует получению уведомления о соответствии планируемого строительства, такой отказ и законность прохождения границы Т-2 через участок уже можно оценивать для последующего оспаривания.

Для определения конкретного способа решения желательно посмотреть кадастровый номер участка, выписку ЕГРН, фрагмент действующих ПЗЗ с зонами Ж-2/Т-2 и отказ (уведомление) администрации по планируемому строительству.

В вашей ситуации не нужно пытаться «убрать 2 сотки» простым уточнением границ, поскольку, судя по описанию, эти 2 сотки фактически относятся к муниципальной территории и находятся в зоне Т-2. Здесь сначала нужно установить, как именно эта полоса попала в кадастровую границу вашего участка.

Сейчас действует важное правило: границы земельного участка, как правило, не должны пересекать границы территориальных зон. ЗК РФ прямо запрещает образование участка, границы которого пересекают территориальные зоны, кроме установленных законом исключений. 

Если кадастровый участок сейчас, например, 11 соток, из которых:

9 соток — Ж-2;
2 сотки — Т-2, территория дороги;
дорога фактически муниципальная и в границы СНТ не входит,
то задача — изменить границы вашего земельного участка таким образом, чтобы в ЕГРН остались только 9 соток Ж-2.

Это оформляется через кадастровые работы по изменению границ земельного участка, а не через отказ собственника от двух соток.

Кадастровый инженер должен сначала проверить:

координаты границ вашего участка в ЕГРН;
границы территории СНТ;
границы муниципальной земли;
границу Т-2/Ж-2 по действующим ПЗЗ;
есть ли утвержденный проект межевания территории СНТ;
каким документом сформирован ваш участок.
Это особенно важно потому, что для земель СНТ образование/изменение участков связано с проектом межевания территории. Ст. 11.3 ЗК РФ предусматривает образование участков из участка, предоставленного СНТ, исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. 

Но есть еще более важный момент

9 соток Ж-2 сами по себе соответствуют минимальным 6 соткам.

Поэтому если проблема органа архитектуры заключается именно в том, что нынешний участок пересекает две территориальные зоны, после исключения Т-2 останется участок около 9 соток в Ж-2, и требование минимальной площади будет выполнено.

При этом если выяснится, что кадастровая граница вашего участка вообще не соответствует фактической границе муниципальной дороги, может потребоваться не раздел, а исправление реестровой ошибки.

То есть здесь принципиально важно различить два варианта:

Вариант 1 — ошибка ЕГРН.
Муниципальная дорога исторически никогда не должна была входить в ваш участок, но координаты в ЕГРН ошибочны. Тогда можно ставить вопрос об исправлении реестровой ошибки.

Вариант 2 — участок изначально сформирован 11 сотками.
Тогда необходимо официально изменить границы участка, исключив 2 сотки, и поставить муниципальную часть на кадастровый учет/отнести ее к соответствующей территории.

При разделе участка собственник получает образуемые участки, но в вашем случае, поскольку речь идет именно об исключении части в пользу муниципальной территории, обычный «раздел 11 соток на 9 + 2» может оказаться не тем механизмом. Ст. 11.4 ЗК РФ регулирует раздел земельного участка, а для муниципальной земли действуют отдельные процедуры образования и распоряжения. 

Поэтому я бы не начинала с заявления в администрацию

Сначала нужно получить кадастровую схему и посмотреть, где проходят фактические границы.

Если понравился ответ, поставьте пожалуйста +

Здравствуйте, Александр!

Александр, здесь я бы отдельно проверил не раздел участка, а перераспределение его границ с муниципальной землёй.

С 10 февраля 2026 года ст. 39.28 ЗК РФ прямо позволяет при таком перераспределении уменьшать площадь частного участка. Поэтому, если эти 2 сотки действительно примыкают к муниципальной дороге, можно рассматривать вариант, при котором в Вашей собственности остаётся участок около 9 соток в зоне Ж-2, а полоса Т-2 уходит в муниципальную территорию — без образования самостоятельного участка в 2 сотки. Это важно, потому что проблема минимальных 6 соток тогда может вообще не возникнуть. 

Процедура идёт через заявление в уполномоченный орган о перераспределении; если утверждённого проекта межевания нет, обычно готовится схема расположения будущего участка, после согласования выполняются кадастровые работы и заключается соглашение о перераспределении. 

Но сначала нужно проверить один принципиальный момент: эти 2 сотки юридически входят в Ваш участок, либо имеется наложение с уже существующей муниципальной дорогой. Во втором случае речь может идти уже не о перераспределении, а об исправлении кадастровой/реестровой ошибки.

***

Закон — это инструмент. Задача юриста не просто назвать норму, а помочь человеку понять, как ею воспользоваться. Если после ответа Вам стало понятнее, что делать дальше, — значит, он выполнил свою задачу.