В Армении имеется квартира со времен ссср 1986 года.Сейчас мама ее продала и переезжает в Россию к дочери.Поатится ли налог в этом случае Армении или России и как можно эти деньги легально перевезти для покупки недвижимости в России
Здравствуйте, Этери!
В Вашей ситуации, скорее всего, налога с продажи квартиры не будет ни в Армении, ни в России, но окончательный вывод зависит от двух обстоятельств: кому именно продана квартира и являлась ли мама налоговым резидентом России в 2026 году.
В Армении доход физического лица от продажи принадлежащего ему имущества другому обычному физическому лицу относится к уменьшаемым доходам, то есть фактически не облагается подоходным налогом, если продажа не является предпринимательской деятельностью. Это прямо предусмотрено п. 16 ч. 1 ст. 147 Налогового кодекса Республики Армения. Arlis
Однако если покупателем выступала организация, ИП или нотариус, режим может быть другим: по общему правилу ставка налога на доход от отчуждения имущества в Армении составляет 10%. Поэтому желательно посмотреть договор купли-продажи и статус покупателя. Arlis
Что касается России, здесь важен налоговый статус матери. Если в 2026 году она находилась в России менее 183 дней и являлась налоговым нерезидентом РФ, доход от продажи квартиры, находящейся в Армении, в России вообще не облагается, поскольку это доход от источника за пределами РФ. ФНС прямо указывает на это правило. Nalog
Если же мама является налоговым резидентом России, Россия учитывает и иностранные доходы. Но если право собственности на квартиру действительно существует с 1986 года либо в любом случае более минимального срока владения 3/5 лет, доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ. Nalog
При этом нужно проверить именно дату возникновения зарегистрированного права собственности, а не только факт проживания в квартире с 1986 года. Если советское право впоследствии переоформлялось, желательно посмотреть документы.
Для перевода денег в Россию наиболее безопасный вариант — не везти крупную сумму наличными, а перевести ее банковским переводом со счета матери в Армении на ее счет в российском банке. Перед переводом следует заранее уточнить у российского банка, принимает ли он сейчас переводы именно из выбранного армянского банка и в какой валюте.
Обязательно сохраните всю цепочку документов: договор купли-продажи квартиры, документ о праве собственности, подтверждение получения денег от покупателя, банковскую выписку и документы по уплаченным налогам либо основанию освобождения от них. Российский банк вправе запросить подтверждение происхождения средств в рамках проверки по 115-ФЗ. После этого деньги со счета матери можно использовать на покупку квартиры в России.
Если все-таки перевозить деньги наличными через внешнюю границу ЕАЭС, сумма свыше эквивалента 10 000 долларов подлежит декларированию, а при сумме свыше 100 000 долларов дополнительно требуются документы о происхождении денег. limited.utu.customs.gov.ru Поэтому для суммы, предназначенной для покупки недвижимости, банковский перевод обычно значительно удобнее и безопаснее с точки зрения подтверждения происхождения средств.
При необходимости могу по договору продажи квартиры определить, возникает ли налог именно в Вашем случае, и расписать безопасную схему перевода денег из Армении в Россию для последующей покупки квартиры.
Если у Вас остались вопросы и требуется детальная проработка или изготовление документов напишите мне в личный чат.
