Здравствуйте. По наследству получила нежилое помещение и на протяжении 3х лет сдавала его в аренду ИП, сама при этом ИП не регистрировалась, подавала ежегодно декларацию 3-Ндфл о доходах по аренде. В данный момент хочу продать это помещение арендатору, и вопрос, при регистрации , как ИП на УСН доходы я смогу воспользоваться льготным налогообложением (УСН).
Здравствуйте. Продажу можно провести в рамках ИП на УСН «доходы», если до сделки зарегистрировать ИП и своевременно уведомить налоговую о применении УСН. Вновь зарегистрированный ИП вправе подать уведомление в течение 30 дней и тогда считается применяющим УСН с даты регистрации. ФНС прямо указывает, что доход от продажи нежилого помещения, использовавшегося для получения дохода от аренды, при продаже предпринимателем может относиться к доходам по УСН, а не к НДФЛ. Поэтому безопаснее зарегистрировать ИП и УСН до заключения договора купли-продажи, получения аванса и основной оплаты. При объекте «доходы» базовая ставка УСН составляет 6%, но региональным законом она может быть снижена. Есть еще важный момент по НДС. В 2026 году ИП на УСН освобожден от его уплаты, пока учитываемые доходы не превысят 20 млн руб. При превышении этого порога обязанность по НДС возникает с первого числа следующего месяца. Поэтому для точного расчета нужно знать цену продажи помещения и регион регистрации ИП. Отдельно нужно учитывать, что регистрация ИП сейчас не меняет налоговую квалификацию аренды за предыдущие три года. Этот период при необходимости оценивается отдельно.
Применение УСН к продаже возможно не из-за одной записи об ИП, а при наличии действующего статуса ИП, своевременного перехода на УСН и связи реализации с предпринимательской деятельностью. Нельзя зарегистрироваться после сделки и автоматически пересчитать прежний личный доход по УСН.
При регистрации нового ИП уведомление о переходе на УСН обычно подается не позднее 30 календарных дней. Нужно заранее проверить даты договора, передачи, регистрации перехода права и получения оплаты, а также продолжение арендной деятельности. Прошлые декларации 3-НДФЛ не определяют автоматически режим будущей продажи, но и не исключают проверки характера прежней деятельности.
При объекте «доходы» налог считается с учитываемой выручки, а не только с разницы между продажной и кадастровой стоимостью. Для нежилой недвижимости, использовавшейся в бизнесе, трехлетнее владение по наследству также не гарантирует освобождения от НДФЛ при продаже вне УСН.
Отдельно проверьте НДС: в 2026 году порог освобождения для УСН — 20 млн рублей; продажа учитывается при оценке доходов и момента возникновения обязанности. Нельзя обещать, что вся сделка при любой цене обойдется только налогом 6%.
Правила ФНС: www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/nds_usn/
Для выбора варианта нужны цена продажи, регион, другие доходы и предполагаемые даты оформления и оплаты.
