Здравствуйте, погасили ипотеку, в квартиру вложен мат.капитал за второго ребенка 693144.10, стоимость квартиры была 2250000, сейчас трое детей, скольким детям я должна выделить долю и какую?
Здравствуйте
Вы обязаны выделить доли всем троим детям, а также вашему супругу (отцу детей), если вы состоите в официальном браке.
По закону РФ № 256-ФЗ, жилье, купленное с помощью средств материнского капитала, оформляется в общую собственность всех членов семьи. Даже если сертификат выдавался на второго ребенка, а третий родился позже (например, пока вы платили ипотеку), на момент выделения долей он является полноценным членом семьи и имеет равные права на эти средства.
Какую долю выделять?
Закон не требует делить всю квартиру на равные части (хотя вы имеете право так сделать). Чтобы в будущем было проще продать квартиру (для сделки потребуется согласие органов опеки), выгодно выделить детям минимально допустимые по закону доли.
Согласно позиции Верховного Суда РФ, дети обязательно должны получить доли, соразмерные их части в материнском капитале, но не от всей стоимости жилья
Если вы хотите выделить минимальные доли (чтобы в будущем было проще продать квартиру), оформите на каждого ребенка:
️ По 1/15 доле — если вы в браке с отцом детей (тогда маткапитал делится на 5 человек: вас, мужа и 3 детей).
️ По 1/12 доле — если вы не в браке (маткапитал делится на 4 человека: вас и 3 детей).
Если вы не хотите усложнять расчеты с мелкими долями, закон разрешает выделить всем равные доли, например, по 1/5 квартиры каждому члену семьи, но помните: чем больше доля у ребенка, тем более дорогое жилье придется покупать ему взамен при продаже.
Долю нужно выделить всем троим детям, включая младшего, который родился уже после того, как капитал был потрачен. Обязанность по ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ касается детей, имеющихся в семье на момент оформления, а не только того ребёнка, за которого выдан сертификат.
Фиксированного размера доли закон не устанавливает: доли определяются соглашением. Но ориентир, от которого отталкиваются нотариусы и суды, простой. Капиталом у вас закрыто 693 144,10 рубля из 2 250 000, то есть около 30,8 процента стоимости квартиры. Делится между членами семьи именно эта часть, а не квартира целиком. Если собственников-родителей двое и детей трое, на каждого ребёнка выходит чуть больше 6 процентов квартиры. Если делить на четверых, доля ребёнка получается около 7,7 процента. Остальное, оплаченное вашими деньгами и ипотечными платежами, остаётся за родителями.
Порядок действий:
1. Проверьте в выписке ЕГРН, снято ли обременение. Срок на исполнение обязательства считается именно от этой даты (Правила, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862).
2. Зафиксируйте состав семьи на дату соглашения и посчитайте долю каждого ребёнка от той части квартиры, которая закрыта капиталом.
3. Оформите соглашение о выделении долей. Если квартира в совместной собственности супругов, в том же документе определяются и доли супругов.
4. Подайте соглашение на регистрацию в Росреестр.
Доли детям лучше считать, а не назначать на глаз в большую сторону. Чем крупнее доля ребёнка, тем больше денег окажется заперто при будущей продаже: сделка потребует согласия органа опеки (ст. 37 ГК РФ).
Квартира записана на вас одну или на вас с мужем в совместную собственность? От этого зависит и количество долей в соглашении, и придётся ли идти к нотариусу.
Здравствуйте, Яна.
Из Ваших цифр материнский капитал составил примерно 30,81% стоимости квартиры: 693 144,10 руб. из 2 250 000 руб.
Закон не требует делить всю квартиру между детьми и родителями поровну. Верховный Суд исходит из того, что доли детей можно определять пропорционально именно той части стоимости квартиры, которая оплачена материнским капиталом.
Но для точного расчёта нужно уточнить два момента:
Когда родился третий ребёнок: до погашения ипотеки и выделения долей или уже после?
Состояли ли Вы в зарегистрированном браке на момент использования материнского капитала?
Если в расчёте участвуют Вы, супруг и трое детей, то на каждого приходится примерно по 6,16% квартиры от вложенного маткапитала. То есть долю можно определить, например, немного больше этого размера, чтобы не занизить право ребёнка.
Первоначальный взнос 1 250 000 руб. из Ваших собственных средств сам по себе не означает, что его необходимо делить между детьми. Для детей принципиальна именно доля квартиры, оплаченная средствами материнского капитала.
Напишите, когда родился третий ребёнок и была ли квартира приобретена в браке, тогда можно точно посчитать доли и понять, кому именно их нужно выделять.
Тогда у соглашения две стороны: подписывают оба супруга, и в нём определяются не только доли детей, но и доли каждого из вас. Соглашение, которым супруги делят нажитое в браке имущество, требует нотариальной формы, это п. 2 ст. 38 СК РФ, то есть нотариуса не обойти. Оставить свою часть в совместной собственности и выделить доли только детям тоже можно, но такой вариант Росреестр принимает не везде одинаково.
Дальше это текст соглашения под ваш случай: доли трёх детей, судьба вашей с супругом части и формулировки, которые пройдут регистрацию. Пришлите в чат выписку ЕГРН и нотариальное обязательство, посмотрю и скажу, какой из двух вариантов вам подходит.