Противоречие условий о залоге и передаче недвижимости в договоре купли-продажи

Здравствуйте.Нет, эти пункты не означают, что продавец берет объект в залог, и прямого противоречия между ними нет. Но для покупателя такая конструкция хуже и требует уточнения.

По п. 5 ст. 488 ГК РФ залог продавца возникает по закону, если товар передан покупателю до полной оплаты, если договором не предусмотрено иное. Ваш договор прямо исключает этот залог.

Вторая оговорка регулирует не залог, а момент фактической передачи недвижимости. По ст. 556 ГК РФ стороны вправе определить в договоре порядок и срок передачи объекта. Поэтому можно зарегистрировать право собственности на покупателя, но предусмотреть, что ключи и владение объектом продавец передаст только после полной оплаты.

Получается следующая конструкция. Право собственности уже зарегистрировано за покупателем, залога продавца нет, но фактическое владение объектом продавец сохраняет до полной оплаты. Переход права собственности на недвижимость происходит через государственную регистрацию по ст. 551 ГК РФ.

Поэтому формально противоречия нет, но продавец фактически страхует себя другим способом. Не залогом, а удержанием фактической передачи объекта до получения всей цены. Для покупателя здесь есть риск. Он уже становится собственником, но пользоваться объектом и получить его по акту сможет только после полной оплаты.

Если цель покупателя в том, чтобы после регистрации сразу получить объект, эту редакцию принимать нельзя. Тогда нужно привязать передачу к государственной регистрации перехода права собственности, а обязанность по последующей оплате регулировать отдельно. Если пришлете договор целиком, проверю, нет ли в нем других условий, которые дополнительно обеспечивают интересы продавца или создают риск для покупателя.

Здравствуйте Юлия.

Указанные Вами условия договора сами по себе друг другу не противоречат, поскольку регулируют разные отношения.

Пункт о том, что объект до полной оплаты не считается находящимся в залоге у продавца, означает, что стороны специально исключили возникновение залога (ипотеки) в силу закона в пользу продавца.

Иными словами, после государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН продавец не будет являться залогодержателем этой недвижимости только потому, что покупатель еще не полностью рассчитался.

Условие же:

«Передача объекта по акту приема-передачи в течение 1 дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект и полной оплаты по договору»

регулирует фактическую передачу недвижимости покупателю.

То есть возможна следующая ситуация:

— право собственности уже зарегистрировано на покупателя;

— покупатель еще не произвел полную оплату;

— объект фактически остается у продавца;

— акт приема-передачи еще не подписывается;

— при этом залога в пользу продавца не возникает, поскольку стороны прямо его исключили договором.

Поэтому удержание продавцом фактического владения объектом до получения полной оплаты не означает, что продавец «берет недвижимость в залог». Залог и обязанность передать недвижимость после оплаты — это разные правовые механизмы.

Однако я бы обратила внимание на другое.

Такая редакция создает промежуточный период, когда покупатель уже является собственником объекта по данным ЕГРН, но еще фактически его не получил. Желательно очень четко прописать:

— когда именно должна быть произведена полная оплата;

— происходит ли она до подачи документов в Росреестр, одновременно с регистрацией либо после регистрации;

— кто несет расходы и риски по объекту в период между регистрацией права и подписанием акта;

— кто оплачивает коммунальные услуги;

— в каком состоянии объект должен быть передан;

— что происходит при просрочке оплаты;

— вправе ли продавец отказаться от договора либо потребовать его расторжения;

— в какой срок продавец обязан освободить и передать объект после получения денег.

Если оплата производится уже после перехода права собственности, то с точки зрения продавца исключение залога в силу закона уменьшает его обеспечение: недвижимость уже принадлежит покупателю, а залогового права у продавца нет.

Поэтому если цель продавца — обеспечить получение оставшейся суммы после регистрации права собственности, логичнее не исключать ипотеку в силу закона либо использовать иной надежный механизм расчетов, например аккредитив.

Если же вся сумма полностью выплачивается до регистрации перехода права либо одновременно с ней, необходимость в залоге действительно практически отпадает.

Я бы рекомендовала дополнительно проверить весь раздел договора о порядке расчетов. Именно из него будет понятно, насколько безопасно сочетание этих двух условий и требуется ли менять редакцию договора.

Здравствуйте .

Полагаю, что пункты не противоречат друг другу. Первый отменяет законный залог, второй описывает график передачи. На практике такая комбинация вполне распространена т.е.  сначала регистрация и оплата, потом передача объекта.