Переоформить бокс и долю в праве на земельный участок можно единым договором купли-продажи с последующей регистрацией перехода права в Росреестре. Извещать остальных участников долевой собственности на землю не требуется по ст. 250 ГК РФ, поскольку доля следует судьбе гаражного бокса, однако необходимость нотариального удостоверения сделки зависит от того, как именно участок учтен в реестре недвижимости. При этом бокс перешел по наследству и является личным имуществом, а доля в земле приобретена возмездно в 2017 году: если продавец состоял в браке на момент ее покупки, отсутствие согласия супруга приведет к отметке об оспоримости сделки или приостановке регистрации в Росреестре.
В детальном разборе:
Здравствуйте! По официальной позиции Росреестра и Минэкономразвития, при продаже здания (помещения) вместе с долей в праве на землю под ним нотариальное удостоверение не требуется, если само помещение находится в индивидуальной (а не долевой) собственности.
Обычное правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ) при продаже доли здесь не работает: статья 250 ГК РФ прямо исключает случай, когда доля в праве на земельный участок продаётся собственником помещения в здании на этом участке. Так что извещать остальных дольщиков (а их, судя по дроби 19600/849500, очень много) не требуется.
Как оформить сделку
Договор
Составляется в простой письменной форме, одним документом, в трёх экземплярах (продавцу, покупателю, Росреестру). В договоре указываются:
Гараж: кадастровый номер, адрес, площадь, назначение (нежилое помещение);
Доля в земле: кадастровый номер земельного участка, размер доли (19600/849500), основание права (ДКП с администрацией 2017 г.);
Цена — единая, на оба объекта вместе. Не разделяйте стоимость на «гараж» и «долю земли» отдельно — это может спровоцировать вопросы регистратора;
Порядок расчётов и сроки передачи;
Заверения об отсутствии обременений, арестов, аренды.
Документы для регистрации в МФЦ
Паспорта продавца и покупателя;
Выписки из ЕГРН на гараж и на долю в земле (свежие, не старше 30 дней);
Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследство (на гараж), ДКП с администрацией (на долю в земле);
Согласие супруга продавца — если гараж или доля в земле приобретены в браке. Гараж получен по наследству → согласие не нужно (наследство — личное имущество). Доля в земле оформлена по ДКП в 2017 г. → если брак был на тот момент и нет брачного договора, согласие супруга требуется(нотариальное);
Акт приёма-передачи (можно составить отдельным документом или включить в договор);
Квитанция об оплате госпошлины.
Госпошлина
За регистрацию перехода права на нежилое помещение — 2 000 руб. для физлица;
За регистрацию доли в земельном участке — 100 руб. (доля в праве на земельный участок для личного пользования).
Пошлину обычно платит покупатель.
Срок регистрации
~9 рабочих дней при подаче через МФЦ;
~5 рабочих дней при подаче через Росреестр напрямую.
Налоги для продавца
НДФЛ платить не нужно ни за гараж, ни за долю в земле:
Гараж получен по наследству в 2010 г. — минимальный срок владения для наследованного имущества — 3 года, прошло более 15 лет;
Доля в земле приобретена по ДКП в 2017 г. — минимальный срок владения 5 лет, прошло более 8 лет.
Декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.
Краткий чек-лист
Заказать свежие выписки из ЕГРН на гараж и на долю в земле
Проверить, нужен ли формат согласия супруга (по дате брака и дате ДКП земли 2017 г.)
Составить договор в простой письменной форме — гараж + доля земли, единая цена
Подписать договор и акт приёма-передачи
Оплатить госпошлину (2 000 + 100 руб.)
Подать документы в МФЦ обеими сторонами
Дождаться регистрации — покупатель получит выписку из ЕГРН.
Если мой ответ был полезен для Вас, буду признательна за положительную оценку (значок + под ответом)
