Ирина, здравствуйте.
Продать такую квартиру можно, но не одним движением: здесь пересекаются согласие банка, если ипотека ещё не закрыта, и согласие органа опеки, потому что использован материнский капитал и у детей должны быть доли. Разберём по порядку, потому что от того, погашена ли ипотека и выделены ли доли детям, зависит, с какого шага начинать.
Закон обязывает родителей, использовавших маткапитал на покупку жилья, выделить доли всем членам семьи, включая обоих детей, это нотариальное обязательство, которое вы подписывали при получении сертификата (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ). Срок его исполнения обычно указан в самом обязательстве и, как правило, отсчитывается от даты снятия обременения по ипотеке, его стоит найти и перечитать, чтобы точно знать вашу дату. Если ипотека ещё не погашена, доли детям формально выделять пока не обязаны, это всплывёт при погашении.
Если ипотека ещё действует. Продажа возможна только с согласия банка-залогодержателя: либо покупатель гасит остаток долга и снимает обременение до сделки, либо банк одобряет продажу с переводом остатка на нового заёмщика (соглашаются не все банки). Без согласия банка сделку просто не зарегистрируют, квартира в залоге. Узнайте в банке точный остаток долга и его позицию по досрочному погашению через продажу.
Если ипотека погашена, но доли детям ещё не выделены. Сначала нужно исполнить нотариальное обязательство: оформить доли на обоих детей, и только после этого продажа детских долей потребует разрешения органа опеки и попечительства (ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ, ст. 37 ГК РФ). Опека потребует, чтобы в новом жилье у детей были доли не меньше по площади и не хуже по условиям.
Здесь у вас на самом деле сильная позиция, а не просто формальность. Пятый этаж без лифта для лежачего ребёнка-инвалида, это прямое основание доказать опеке, что продажа именно в интересах ребёнка: новое жильё на первом этаже или с лифтом объективно улучшает условия. Опека реже отказывает в таких случаях, чем при обычной продаже просто ради переезда, у вас есть медицинские документы об инвалидности, которые это подтверждают.
Если доли уже выделены, порядок тот же, только этот этап уже пройден, остаётся получить разрешение опеки на конкретную сделку.
Долги за коммунальные платежи сами по себе не блокируют продажу, но проверьте, нет ли по ним исполнительного производства и ареста на квартиру у приставов, тогда регистрацию сделки приостановят до снятия ареста. Это можно проверить заранее на сайте ФССП по фамилиям обоих супругов.
Что делать сейчас:
1. Уточните в банке остаток по ипотеке и порядок досрочного погашения при продаже.
2. Проверьте, выделены ли доли детям по нотариальному обязательству, если нет, это нужно сделать до обращения в опеку.
3. Соберите документы об инвалидности ребёнка и о несоответствии жилья условиям его проживания, это ваш главный аргумент перед опекой.
4. Проверьте задолженности и наличие ареста на квартиру через сайт ФССП.
5. Обратитесь в опеку по месту жительства с пакетом документов и вариантом нового жилья, опека обычно требует показать, куда переедут дети, ещё до одобрения продажи текущей квартиры.
Ипотека уже погашена, или платежи ещё идут? От этого зависит, с какого шага, банка или опеки, начинать в первую очередь.
