Перевести доли детей в квартиру бабушки с улучшением их жилищных условий закон позволяет, а предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение детского имущества обязательно в силу статьи 21 Федерального закона № 48-ФЗ. При этом прямая мена или возмездное перераспределение долей между внуками и бабушкой законом ограничены, так как пункт 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ запрещает возмездные договоры между несовершеннолетними и их близкими родственниками. Данное препятствие преодолевается разделением перехода прав на самостоятельные этапы с безвозмездным наделением детей долями, что позволяет соблюсти требования закона и защитить имущественные интересы семьи. В детальном разборе распишу пошаговый порядок законного оформления сделки для нотариуса, сформирую список обязательных документов для органа опеки Казани и предоставлю готовый текст заявления на выдачу разрешения, куда останется лишь вписать параметры квартир.
Здравствуйте, Ольга!
Да, такую схему реализовать можно, но поскольку в нынешней квартире собственниками долей являются несовершеннолетние дети, просто «перераспределить» их доли между двумя квартирами не получится. Юридически необходимо оформить отчуждение принадлежащих детям долей в нынешней квартире и одновременно приобретение детьми долей в квартире бабушки.
Нужно ли разрешение органов опеки?
Да, предварительное разрешение органа опеки обязательно.
По п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ без предварительного разрешения опеки нельзя отчуждать недвижимость несовершеннолетнего, в том числе совершать обмен, раздел имущества или иные действия, в результате которых имущество ребенка уменьшается.
То обстоятельство, что взамен дети получат доли в квартире бабушки и их жилищные условия улучшатся, не отменяет необходимость получения разрешения, но является существенным аргументом для его получения.
Орган опеки будет сравнивать две квартиры: площадь и стоимость принадлежащих детям долей, общую и жилую площадь, местонахождение жилья, техническое состояние, размер долей, которые дети получают взамен, и фактическое улучшение либо ухудшение их имущественного положения. Основной критерий — права детей в результате сделки не должны быть ущемлены. Такой подход применяется и судами.
Как лучше оформить сделку
В Вашей ситуации возможны разные юридические конструкции. Если фактически происходит обмен одной квартиры на другую, наиболее понятным для опеки вариантом может быть одновременная сделка, при которой доли детей в первой квартире отчуждаются, а взамен дети приобретают доли в квартире бабушки.
Закон прямо допускает отчуждение недвижимости несовершеннолетнего по договору мены, если такая сделка совершается к выгоде ребенка. Это предусмотрено ст. 20 Федерального закона № 48-ФЗ.
Можно рассмотреть и другую конструкцию, например отчуждение первой квартиры с одновременным дарением детям долей бабушкой. Однако конкретную схему рекомендуется предварительно согласовать с органом опеки, поскольку разрешение обычно содержит конкретные условия, которые необходимо выполнить при совершении сделки. Росреестр отдельно обращает на это внимание.
Просто подарить детям доли в квартире бабушки, а затем автоматически забрать их доли в прежней квартире нельзя. Это будут разные юридические действия, и последующее отчуждение детских долей все равно потребует разрешения опеки.
Какие документы потребуются
Точный перечень может немного различаться в зависимости от региона, но обычно необходимо подготовить заявления родителей/законных представителей; паспорта родителей; свидетельства о рождении или паспорта детей; выписки ЕГРН на обе квартиры; правоустанавливающие документы на обе квартиры; технические документы и сведения о площади помещений; документы о зарегистрированных жильцах; предварительный проект сделки; документы, позволяющие сравнить стоимость и размер нынешних и приобретаемых детских долей.
Орган опеки вправе установить конкретное условие: например, разрешить отчуждение существующих долей детей только при одновременном приобретении в их собственность определенных долей квартиры бабушки. Решение либо мотивированный отказ должны быть предоставлены в письменной форме не позднее 15 дней после подачи заявления.
Важный нюанс с бабушкой
Есть еще один момент, который необходимо учитывать при выборе конструкции. Ст. 37 ГК РФ устанавливает специальные ограничения на сделки между несовершеннолетним и близкими родственниками его законного представителя, за исключением передачи ребенку имущества в дар или безвозмездное пользование.
Поэтому перед оформлением именно договора мены необходимо знать, чья это бабушка — Ваша мать, мать второго родителя либо другое родство, и кто является собственниками остальных долей первой квартиры. От этого может зависеть допустимая юридическая конструкция сделки.
Рекомендую сначала обратиться в опеку с проектом предполагаемой сделки, ничего предварительно не переоформляя. Объясните, что дети не лишаются собственности: вместо существующих долей они получают конкретные доли в другой квартире, причем их имущественное и жилищное положение улучшается.
Если мой ответ был Вам полезен, буду благодарен за положительный отзыв. Это помогает мне развивать профиль на Правовед.ru.
