Нужно ли платить вознаграждение агентству недвижимости, если банк отказал в ипотеке перед сделкой?

Здравствуйте, Алибек!

Отказ банка после предварительного одобрения ипотеки сам по себе не освобождает от оплаты и не создаёт обязанности платить агентству. Нужно смотреть, за что и когда по договору возникает вознаграждение.

Если оплата предусмотрена только за состоявшуюся сделку, а покупка не состоялась, требование такого вознаграждения, как правило, необоснованно. Если агентство уже оказало отдельно оплачиваемую услугу, например подобрало объект, она может подлежать оплате.

Это предварительная оценка вашей ситуации. Для точного вывода по рискам и дальнейшим действиям необходимо изучение документов — такой разбор проводится в формате отдельной консультации.

При необходимости напишите в чат — Общаться в чате.

Если ответ был полезен, можете поставить оценку, нажав «+».

Здравствуйте, Алибек!

В данном случае необходимо изучать условия заключенного с агентством недвижимости договора на предмет того, какие именно услуги агентство обязано оказать, когда именно эти услуги считаются оказанными и должны быть оплачены.

Если Вам требуется подробная консультация или подготовка документов по этому или какому-либо иному Вашему вопросу, рекомендую обратиться ко мне в чат для согласования условий оказания платной услуги. Для входа в чат Вы можете зайти в мой профиль https://pravoved.ru/lawyer/311687/ и кликнуть на кнопку «Обратиться к юристу».

Все мои консультации являются исключительно авторскими, основанными на профессиональных знаниях и личном опыте. При консультировании и подготовке документов не пользуюсь нейросетями и искусственным интеллектом.

При Вашем желании выразить свою благодарность, возможно это сделать по ссылке: https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/311687/

 
 
Короткий ответ: зависит от договора, но в большинстве случаев — нет, не должны.

Если в договоре с агентством вознаграждение привязано к результату (заключение сделки), а сделка не состоялась — платить не нужно. Если же договор составлен так, что оплата положена за «подбор объекта» независимо от итога — агентство может требовать деньги, и такое условие, увы, законно, хотя и несправедливо.  4

Что говорит закон
Ст. 310 ГК РФ — нельзя в одностороннем порядке отказаться от договора, но заказчик вправе отказаться от возмездного оказания услуг, оплатив только фактически понесённые расходы исполнителя (ст. 782 ГК РФ).  5

Постановление ВС РФ № 54 от 22.11.2016 — при отказе от договора исполнитель может взыскать только доказанные расходы, а не полное вознаграждение.  5

Ключевой принцип: оплата по результату. Риелтор получает деньги за доведение сделки до конца, а не за поиск объекта. Если сделка не состоялась — нет и результата.  5

Как проверить, должны ли вы платить
Откройте договор и найдите три условия:

За что именно предусмотрено вознаграждение — «за подбор жилья» или «за сопровождение сделки». Если только за сделку — вы ничего не должны.
Когда наступает обязанность платить — после подписания акта оказанных услуг или независимо от результата. Если привязано к акту и сделке — вы не обязаны.
Есть ли пункт о минимальном вознаграждении или оплате при одностороннем отказе — такие пункты агентства включают как «запасной аэродром», и суды нередко их признают.  4
Типичные ловушки в договорах
«Вознаграждение выплачивается за подбор объекта или проведение сделки» — союз «или» означает, что агентство получит деньги даже без сделки. По такой формулировке платить придётся.  4
«Минимальное вознаграждение составляет 30 000 ₽» — это сумма, которую агентство получит, даже если сделка сорвалась не по вашей вине.  4
«При одностороннем отказе заказчик выплачивает полную стоимость и неустойку» — такое условие незаконно. В одном из дел суд защитил клиента от требования агентства оплатить 12 000 $ + неустойку при отказе от договора.  4
Что делать
Прочитайте договор — найдите условия о вознаграждении и основании его выплаты.
Если вознаграждение привязано к сделке — сделка не состоялась, вы не обязаны платить. Напишите агентству: «В связи с отказом банка в ипотеке сделка не состоялась. В соответствии с п. [X] договора вознаграждение выплачивается за результат, который не достигнут. Обязательство по оплате вознаграждения не возникло».
Если в договоре есть «минимальное вознаграждение» или оплата за подбор — предложите оплатить только фактически подтверждённые расходы (ст. 782 ГК РФ). Потребуйте от агентства чеки, договоры с подрядчиками — без документального подтверждения расходы не возмещаются.
Если агентство угрожает судом — пусть идёт. Суды, как правило, встают на сторону клиента, когда сделка не состоялась по независящим от него причинам.  5
Брянский нюанс
Местная специфика не важна — это федеральное законодательство (ГК РФ). Но если дело дойдёт до суда, она будет в Брянском районном суде по месту нахождения агентства.

Если пришлёте текст договора (или ключевые пункты), скажу точнее — должны вы платить или нет.

Здравствуйте. Разберу вашу ситуацию по существу: ипотека была одобрена предварительно, агентство подобрало объект, а перед сделкой банк дал отказ. Ключевой вопрос — возникло ли у вас обязательство платить вознаграждение, зависит от того, что именно написано в договоре с агентством и какая услуга фактически оказана.

Правовое обоснование

Отношения с агентством недвижимости регулируются главой 52 ГК РФ об агентировании, а также общими нормами о возмездном оказании услуг (глава 39 ГК РФ) и условиями вашего договора.

По статье 1005 ГК РФ агент обязуется за вознаграждение совершить для принципала юридические и иные действия от своего имени или от имени принципала. По статье 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре. То есть само по себе вознаграждение привязано к исполнению договора, а не к тому, что вы в итоге купили квартиру.

По статье 779 ГК РФ исполнитель обязуется оказать услуги, а заказчик — оплатить их. По статье 781 ГК РФ заказчик оплачивает услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре; при невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объёме, а если невозможность возникла по обстоятельствам, за которые ни одна сторона не отвечает, — исполнитель имеет право на возмещение фактически понесённых расходов, если иное не предусмотрено законом или договором.

Отсюда главный практический вывод: если в договоре вознаграждение прямо обусловлено заключением договора купли-продажи (например, «оплата производится после государственной регистрации перехода права»), то при отказе банка в ипотеке сделка не состоялась и основание для полного вознаграждения не возникло. Если же в договоре написано, что оплата производится за подбор объекта или за консультационные и сопроводительные услуги независимо от одобрения кредита, агентство будет ссылаться именно на это условие.

Разберу два варианта, поскольку из вопроса не видно, как оформлен договор.

Если договор письменный. Смотрите раздел о цене и о моменте оплаты. Формулировки бывают трёх типов. Первый: вознаграждение за результат — «после заключения договора купли-продажи и регистрации сделки». Тогда отказ банка означает, что результат не достигнут, и требовать полную сумму агентство не вправе; максимум — документально подтверждённые фактические расходы по статье 781 ГК РФ, и то если это предусмотрено договором. Второй: вознаграждение за услугу — «за подбор объекта и организацию показа». Здесь агентство может доказать, что услуга оказана (объект подобран, показы проведены), и требовать оплату, но суды обычно оценивают, ради чего заключался договор: если конечная цель — покупка, а она сорвалась не по вашей вине, взыскание полной суммы снижается либо отказывается. Третий: смешанная формулировка с условием «вознаграждение не возвращается при отказе банка в кредите». Такое условие само по себе не запрещено, но если оно явно обременительно и вы не могли повлиять на его включение, есть основания ставить вопрос о его несправедливости.

Если договор устный. Письменного соглашения нет — тогда агентству крайне сложно доказать и факт заключения договора, и его условия, и размер вознаграждения. По статье 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки, но не лишает права приводить письменные и другие доказательства. Практически это означает: без подписанного договора, акта или расписки требование агентства почти недоказуемо, и платить по одному лишь устному требованию вы не обязаны.

Отдельно про отказ банка. Отказ кредитора — это обстоятельство, за которое ни вы, ни агентство, как правило, не отвечаете. Предварительное одобрение ипотеки не является гарантией выдачи кредита: банк принимает окончательное решение после оценки объекта и документов, и это стандартная практика. Поэтому ссылка агентства на то, что «вы виноваты в отказе», обычно несостоятельна, если только отказ не вызван предоставлением вами недостоверных сведений или ухудшением вашей кредитной истории по вашей вине.

Что делать по шагам

Первое. Поднимите свой экземпляр договора с агентством и прочитайте дословно пункты о предмете, цене и моменте оплаты. Это определит всё остальное. Если договора на руках нет — запросите у агентства заверенную копию письменно.

Второе. Запросите у банка письменный отказ с указанием причины. Это ваш главный документ: он подтверждает, что сделка не состоялась по независящим от вас причинам. Устный отказ банка ничего не доказывает.

Третье. Если агентство выставило счёт или требует оплату, направьте письменный ответ: укажите, что договор купли-продажи не заключён, результат, за который предусмотрено вознаграждение, не достигнут, отказ банка от вас не зависит. Сошлитесь на условия договора и на статьи 779, 781, 1005, 1006 ГК РФ. Отправляйте заказным письмом с уведомлением и описью — по статье 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение считается доставленным, даже если адресат его не получил по зависящим от него обстоятельствам (это разъяснено в постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Четвёртое. Не подписывайте акт об оказании услуг, если считаете услугу неоказанной или оказанной не в полном объёме. Подписанный акт — сильнейшее доказательство против вас.

Пятое. Если агентство подаст в суд, у вас есть право заявить о снижении размера вознаграждения или об отказе во взыскании, ссылаясь на то, что услуга не привела к результату, ради которого заключался договор. Если сумма небольшая, дело будет рассматриваться мировым судьёй; исковая давность по таким требованиям — общий трёхлетний срок (статья 196 ГК РФ), и применяется он только по заявлению стороны (это разъяснено в постановлении Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43).

Какие документы понадобятся

Договор с агентством и все приложения к нему; письменный отказ банка; переписка с агентством (письма, сообщения); документы о фактически оказанных услугах, если они есть (акты показов, расписки); платёжные документы, если вы что-то уже платили.

Чего делать не надо

Не платите «на всякий случай» и не подписывайте акт, чтобы «не портить отношения», — вернуть уплаченное по неоказанной услуге потом гораздо сложнее, чем не платить сейчас. И не игнорируйте письменные требования агентства: молчание в суде будет истолковано не в вашу пользу.

Самая частая ошибка в таких ситуациях

Люди подписывают договор с агентством, не читая пункт о моменте и основании оплаты, а потом обнаруживают, что вознаграждение по условиям договора привязано не к покупке квартиры, а к самому факту подбора объекта или к подписанию предварительного соглашения. Именно на этот пункт агентство и опирается в споре. Поэтому первое, что нужно сделать, — найти договор и прочитать формулировку о цене дословно; от неё зависит, обязаны вы платить или нет. И вторая ошибка — не взять у банка письменный отказ: без него вы не докажете, что сделка сорвалась по независящим от вас причинам.

Вывод предварительный: при отказе банка в ипотеке полное вознаграждение агентству, как правило, не полагается, если договор связывает оплату с заключением сделки; при «оплате за подбор» спор решается по фактически оказанным услугам и их доказанности. Окончательно это определяется текстом вашего договора.

Если ответ оказался полезным, отметьте его — так другие с похожей ситуацией найдут его быстрее.

Здравствуйте, Алибек!

Сам по себе отказ банка в ипотеке не означает автоматически, что Вы обязаны платить агентству вознаграждение.

Здесь нужно посмотреть договор с агентством: за что именно предусмотрена оплата и в какой момент она возникает. Если вознаграждение установлено именно за состоявшуюся покупку квартиры, а сделка не состоялась из-за отказа банка, оснований для его взыскания, как правило, нет.

При этом если договором отдельно оплачивается подбор объекта, консультация или другие уже оказанные услуги, либо предусмотрено возмещение фактически понесенных расходов, ситуация может быть другой.

Если агентство уже требует с Вас деньги, можете прислать мне договор с агентством, и я посмотрю, действительно ли Вы обязаны что-либо платить и в каком размере. При необходимости это можно разобрать в личном чате.

Заранее благодарю Вас за оценку моего ответа.