Ключевой момент — пункт 11 договора дарения, по которому за бабушкой сохраняется право пользования и проживания в квартире. Это обременение, которое:
регистрируется в ЕГРН вместе с переходом права собственности к нынешнему продавцу;
действует независимо от смены собственника;
сохраняется до смерти бабушки или добровольного отказа от права проживания.
Судебная практика подтверждает: если в договоре дарения прямо прописано право проживания дарителя, оно остаётся в силе даже после продажи квартиры третьему лицу (например, Определение Верховного Суда РФ, решения кассационных судов общей юрисдикции).
Что это значит для вас как покупателя
Если вы купите квартиру без устранения обременения, вы получите:
Право собственности на квартиру — но с ограничением.
Обязанность не препятствовать проживанию бабушки в квартире.
Невозможность выселить бабушку через суд — у неё законное право проживания.
Ограничения в распоряжении квартирой: продать, сдать или заложить её будет сложнее, а стоимость снизится на 30–50 %.
Возможные бытовые конфликты, если бабушка останется жить в квартире.
Как проверить наличие обременения
Перед сделкой обязательно запросите выписку из ЕГРН на квартиру. В разделе «Обременения» будет указано:
тип обременения (право пожизненного проживания, сервитут и т. д.);
данные лица, за которым оно закреплено (в вашем случае — бабушка);
реквизиты документа-основания (договор дарения, номер, дата).
Варианты решения проблемы
Вариант 1. Продавец устраняет обременение до продажи
Продавец должен:
Заключить с бабушкой соглашение о прекращении права проживания (ст. 450 ГК РФ).
Подать заявление в Росреестр о снятии обременения с квартиры.
Получить новую выписку из ЕГРН — в ней не должно быть упоминаний о праве бабушки.
Важно: бабушка должна добровольно согласиться на прекращение права проживания. Если она недееспособна, потребуется разрешение органов опеки.
Вариант 2. Включение гарантий в договор купли‑продажи
Если продавец не успевает снять обременение, зафиксируйте в договоре:
обязательство продавца обеспечить выезд бабушки из квартиры в конкретный срок (например, после покупки новой квартиры);
условие о снижении цены из‑за наличия обременения;
штрафные санкции за нарушение сроков выезда бабушки;
право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если бабушка не освободит квартиру в срок.
Вариант 3. Отказ от сделки
Если продавец отказывается устранять обременение или давать гарантии, безопаснее отказаться от покупки. Ищите другой объект без подобных ограничений.
На что обратить внимание при оформлении
Нотариальное удостоверение сделки. Для договоров с обременением это снижает риски оспаривания.
Акт приёма‑передачи квартиры. Фиксируйте в нём: фактическое отсутствие бабушки в квартире на момент передачи;
отсутствие её вещей в помещении;
снятие с регистрационного учёта (если она прописана).
Выписка из домовой книги. Убедитесь, что бабушка выписана из квартиры. Право проживания может существовать и без прописки.
