Не кольцо лет назад когда я разводился с женой, я уехал в другой город и купил себе квартиру, но что бы бывшая жена нечего не узнала и не требовала. Я оформил квартиру на маму а себе оформил генеральную доверенность. И сейчас встает вопрос о продаже квартиры, а мама давно уехала и приезжать сюда не планирует. Мне нужно переоформить квартиру на себя и продать. Вопрос как переоформить
Здравствуйте, Николай!
Наиболее простой и законный способ переоформления квартиры с мамы на вас — договор дарения недвижимости между близкими родственниками (мать и сын), который освобождён от НДФЛ у одаряемого и не требует нотариального удостоверения, если квартира принадлежит маме единолично и обременения отсутствуют.
Для оформления вам потребуется подготовить договор дарения в простой письменной форме, оплатить госпошлину за регистрацию перехода права (4 000 рублей при кадастровой стоимости до 20 млн рублей) и подать комплект документов в Росреестр через МФЦ или в электронном виде.
После регистрации вы станете собственником квартиры, однако минимальный срок владения для освобождения от налога при последующей продаже составит 3 года с даты внесения записи о вашем праве в ЕГРН, поэтому продавать квартиру сразу после дарения невыгодно из-за НДФЛ. Генеральная доверенность, оформленная ранее на вас, не позволяет «переписать квартиру на себя » напрямую, так как вы не можете по доверенности от мамы совершить сделку в свою пользу; для продажи без переоформления потребуется личное участие мамы у нотариуса либо её отдельная доверенность конкретно на продажу с указанием покупателя и цены.
Если мама не планирует приезжать, возможен вариант оформления у местного нотариуса по месту её пребывания с последующей дистанционной подачей документов на регистрацию, но это потребует её добровольного участия и чёткого понимания ею последствий сделки, чтобы исключить риски оспаривания.
Таким образом, оптимальная схема: мама дарит вам квартиру (договор дарения + регистрация в Росреестре), вы дожидаетесь истечения 3 лет владения и затем продаёте квартиру уже без налога на доход, либо продаёте раньше с уплатой НДФЛ и применением имущественного вычета в размере 1 млн рублей.
Если остались дополнительные вопросы, нужна консультация или документы — претензия, иск, возражение и другие — переходите по ссылке Общаться в чате. Обсудим задачу и стоимость.
Ответ был полезен? Благодарность здесь: Благодарность
С уважением, юрист Николай Бакшанов.
Здравствуйте!
Вы можете оформить с мамой договор дарения. Обязательно нужен нотариус.
Если мама не может приехать для подписания договора, она может обратиться к нотариусу у себя, вы — у себя. Оба нотариуса оформят единый договор.
Подробности уточняйте у нотариуса.
Но нужно иметь в виду, что в случае продажи квартиры в течение 3 лет после такого дарения, у вас будет налог 13-15%.
Здравствуйте. Квартира оформлена на мать, у вас доверенность, мать приезжать не может, а вам нужно продать. Здесь важно сразу разделить два вопроса: юридическую возможность переоформления и риски, связанные с притязаниями бывшей супруги.
Правовое обоснование. Поскольку квартира приобретена в период брака, по закону она является совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оформлена (ст. 34 СК РФ). Оформление на мать не меняет правового режима имущества — это не дарение, а лишь регистрация права на номинального владельца. Ваша бывшая жена сохраняет право требовать раздела этого имущества. Однако здесь работает п. 7 ст. 38 СК РФ: исковая давность по разделу имущества разведённых супругов составляет три года. Важный нюанс: срок течёт не с даты развода, а с момента, когда бывшая супруга узнала или должна была узнать о нарушении своего права (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998). Если она до сих пор не знает о квартире и вы ей не препятствовали, срок может не истечь даже спустя годы. Продажа квартиры — это как раз то самое действие, которое нарушит её право, и именно с этого момента начнётся отсчёт трёх лет для её иска.
Что делать. Технически переоформить квартиру с матери на себя можно двумя путями. Первый — договор дарения: мать дарит вам квартиру, вы регистрируете право собственности в Росреестре. Для этого нужен договор, подписанный обеими сторонами, и явка матери в МФЦ или к нотариусу для удостоверения сделки. Если мать не может приехать, она может выдать доверенность на представителя в вашем городе, но доверенность на дарение должна быть нотариальной и содержать специальное полномочие на заключение договора дарения. Второй путь — договор купли-продажи, но он повлечёт налоговые последствия и не имеет смысла, если цель просто вернуть квартиру себе. Учитывая, что у вас уже есть генеральная доверенность, проверьте, есть ли в ней полномочие на дарение или отчуждение имущества матери. Если есть — вы можете сами подписать договор дарения от её имени в свою пользу, но здесь есть тонкость: по ст. 575 ГК РФ дарение между близкими родственниками (мать и сын) не облагается налогом, но сделка должна быть нотариально удостоверена, если дарится недвижимость. Нотариус потребует личного присутствия доверителя либо доверенность с правом передоверия, заверенную надлежащим образом.
Риски и порядок действий. Прежде чем продавать, оцените риск иска от бывшей жены. Если с момента развода прошло более трёх лет и она не знала о квартире, после продажи она может подать иск, и суд может признать сделку недействительной или взыскать с вас компенсацию половины стоимости. Чтобы минимизировать риск, рекомендую: 1) переоформить квартиру на себя по договору дарения (это займёт 5-7 дней на регистрацию); 2) перед продажей получить нотариально заверенное согласие бывшей супруги на продажу либо, если она отказывается, готовиться к судебному спору; 3) при продаже указывать в договоре реальную цену, чтобы не было оснований для оспаривания по ст. 170 ГК РФ (притворная сделка). Если мать категорически не может участвовать, а доверенность не даёт нужных полномочий, единственный вариант — она оформляет новую доверенность у любого нотариуса по месту своего нахождения и направляет вам оригинал почтой. Без этого переоформить квартиру не получится — Росреестр не зарегистрирует переход права без надлежащего волеизъявления собственника.
Чего делать не стоит: не пытайтесь продать квартиру по доверенности напрямую, минуя переоформление на себя. Это возможно юридически (доверенность позволяет), но крайне рискованно: покупатель увидит, что продаёт представитель по доверенности, и может отказаться от сделки, а бывшая жена получит основание для иска именно к вам как к лицу, распорядившемуся общим имуществом. Также не занижайте цену в договоре — это создаст дополнительные риски признания сделки недействительной.
