Риелтор просто хочет заработать и на агентском договоре с покупателями и на мне?

Здравствуйте!

Да, здесь нужно разделить две совершенно разные ситуации. Сам по себе заработок риелтора одновременно с двух сторон сделки не является автоматически незаконным. Но предложенная вам схема имеет существенные юридические и этические риски, и вы совершенно вправе от неё отказаться.

Если вы не заключали с этим риелтором договор и не поручали ему оказывать вам услуги, у него нет основания требовать от вас агентского или иного вознаграждения. По агентскому договору вознаграждение выплачивается в рамках отношений между агентом и принципалом, то есть при наличии соответствующего договора и поручения. Статья 1005 ГК РФ прямо предусматривает, что агент действует по поручению принципала и за его счёт.

При этом сам механизм, который он предлагает, теоретически может быть оформлен законно: например, вы хотите получить за объект 20 млн рублей, а риелтор договаривается с покупателем о цене 21 млн рублей, причём 1 млн получает он. Но в таком случае необходимо понимать, на каком основании он получает эти деньги и кто именно ему платит. Если он представляет покупателя и получает от покупателя вознаграждение, это одна ситуация. Если одновременно он договаривается с вами о дополнительном вознаграждении за то, что вы фактически увеличите цену объекта для его заработка, — это уже другая конструкция.

Особенно мне не нравится именно ваша формулировка: «прибавить к моей сумме его доход и назвать покупателю итоговую сумму окончательной, а её прописать в договоре».

Если реальная договорённость между вами заключается в том, что вы продаёте объект за определённую сумму, например 20 млн, а в договоре купли-продажи указывается 21 млн, при этом 1 млн после сделки вы передаёте риелтору, возникает вопрос о том, что именно является действительной ценой сделки и каким образом оформляется передача этого миллиона. Если документы оформляются таким образом, чтобы скрыть действительные договорённости сторон или прикрыть другую сделку, может возникнуть проблема с точки зрения статьи 170 ГК РФ о притворных сделках.

Но есть важная оговорка: сам факт того, что в договоре купли-продажи указана цена выше вашей минимальной желаемой суммы, ещё не делает договор незаконным. Стороны свободны определять условия договора, в том числе цену, если это не нарушает закон. Это следует из статьи 421 ГК РФ.

Поэтому я бы сформулировал ситуацию так: риелтор не обязательно совершает незаконные действия только потому, что хочет заработать на разнице. Но он не вправе заставить вас участвовать в этой схеме, если вы этого не хотите. И вы совершенно обоснованно можете потребовать полной прозрачности цены и его вознаграждения.

Более того, если риелтор действительно представляет интересы покупателей, то вполне возможно, что он получает вознаграждение от покупателей по своему агентскому договору и одновременно пытается получить дополнительное вознаграждение от вас. Само по себе двойное вознаграждение ещё не запрещено во всех случаях, однако здесь принципиально важно содержание его договора с покупателями и то, обязан ли он раскрывать им получаемое от вас вознаграждение. Если его отношения с покупателями предполагают обязанность действовать исключительно в их интересах, получение скрытого вознаграждения от продавца уже может создать серьёзный конфликт интересов.

В вашей ситуации я бы не соглашался на скрытую передачу ему денег после сделки и не подписывал договор купли-продажи с ценой, которую вы сами считаете не соответствующей вашей реальной договорённости. Если вы готовы продать объект за 20 млн рублей, наиболее чистая позиция: «Цена продавца — 20 млн рублей. Именно эту сумму я получаю по договору. Ваше вознаграждение — ваши отношения с покупателем и меня они не касаются». Либо, если вы всё-таки соглашаетесь заплатить ему вознаграждение, тогда это следует прямо и прозрачно оформить отдельным договором с вами, где будет указано, за какие конкретно услуги он получает деньги, сколько именно и когда.

И ещё один момент: если вы продаёте коммерческую недвижимость как физическое лицо, нужно отдельно учитывать налоговые последствия и вопрос того, как будет оформлено получение/перечисление риелтору вознаграждения. Здесь особенно нежелательно делать неформальные расчёты «после сделки».

Поэтому на вопрос «он хочет заработать и на агентском договоре с покупателями, и на мне?» — вполне возможно, что именно это он и пытается сделать. Но утверждать это наверняка без его договора с покупателями нельзя. А вот ваше право сказать «я не являюсь вашим заказчиком, не поручала вам никаких услуг и не согласна платить вам вознаграждение» — совершенно очевидно.

Я бы также не рекомендовал вам соглашаться на его аргумент «это законно» только на основании его слов. Законность конкретной схемы зависит от того, что написано в его договоре с покупателями, кому принадлежит право на комиссию, кто фактически платит ему деньги и что именно будет указано в договоре купли-продажи. При наличии этих документов уже можно достаточно точно определить, не создаёт ли схема для вас дополнительных обязательств и рисков.

С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.

 
 
Екатерина, давайте разберём, что именно предлагает риелтор и чем это грозит.

Законно ли это
Строго говоря, не запрещено законом — нет нормы, которая прямо запрещает собственнику продать объект дороже и выплатить разницу третьему лицу. Но схема имеет юридические и налоговые последствия для всех сторон.

Что на самом деле происходит
Риелтор — агент покупателей, а не ваш. Он хочет получить комиссию дважды:

от покупателей — по агентскому договору, который у них уже есть (вы об этом не знаете, но скорее всего он есть);
от вас — через наценку на цену, которую вы выплатите ему «в конверте» после сделки, без какого-либо договора между вами.
Это не обман вас — вы действительно получите свою цену. Но покупатели платят больше, чем вы просили, и не знают, что часть денег уходит их собственному риелтору. То есть риелтор зарабатывает на обеих сторонах, и одна из сторон об этом не подозревает.

Риски для вас
1. Налоговые риски. В договоре купли-продажи будет указана завышенная цена. Вы как продавец не платите НДФЛ только если владеете недвижимостью дольше минимального срока (3 или 5 лет). Если срок не истёк — налог будет считаться от договорной цены, а не от той, которую вы «по факту» хотите получить. То есть вы заплатите налог с суммы, которая уйдёт риелтору.

2. Выплата без договора. Риелтор просит выплатить ему деньги после сделки — без агентского договора между вами. Это значит:

нет юридических обязательств с его стороны (он может не довести сделку до конца, а вы уже согласились на условия);
нет гарантии, что он не потребует больше;
вы переводите деньги физлицу без документального основания — налоговая может расценить это как доход риелтора, а вы как плательщик не сможете обосновать расход.
3. Риск претензий от покупателей. Если покупатели узнают, что реальная цена была ниже, а разница ушла их риелтору — они могут предъявить претензии и к риелтору, и к вам как к стороне, которая согласилась на завышение цены в договоре.

Риски для покупателей
Они платят больше, чем стоит объект.
При последующей продаже они будут платить НДФЛ с разницы между ценой покупки (завышенной) и ценой продажи — но затраты на «премию риелтору» они не смогут подтвердить документально.
Их риелтор, который обязан защищать их интересы, фактически работает против них — завышает цену, чтобы получить двойную комиссию.
Что делать
Вы не обязаны соглашаться. Вот варианты:

Вариант 1: Прямая продажа по вашей цене.
Скажите риелтору: «Я продаю за свою цену. Если вашим клиентам нужен риелтор — они платят ему сами. Я не буду завышать цену в договоре». Это честная позиция, и покупатели поймут, кто на чём зарабатывает.

Вариант 2: Заключить агентский договор с риелтором.
Если готовы заплатить риелтору за приведённого покупателя — оформите это официально: агентский договор, где указано вознаграждение и порядок выплаты. Тогда всё прозрачно, и вы можете включить комиссию в цену — но уже легально, с документами.

Вариант 3: Предложить покупателям напрямую.
Вы можете связаться с покупателями напрямую и назвать свою реальную цену. Если они хотят работать через риелтора — пусть оплачивают его услуги отдельно. Вы не обязаны финансировать чужого агента.

Кратко
Аспект
Оценка
Законно ли
Формально не запрещено, но рискованно
Этично ли
Нет — покупатели не знают о двойной комиссии
Риск для вас
Налоговый (если срок владения не истёк), отсутствие договора с риелтором
Риск для покупателей
Переплата + налоговая ловушка при будущей продаже
Обязаны ли соглашаться
Нет
Риелтор действительно хочет заработать на обеих сторонах. Это распространённая практика, но вы не обязаны в ней участвовать. Прозрачнее всего — продавать по своей цене, а комиссию риелтора пусть оплачивают его клиенты, которых он представляет.
Если  ответ помог- оставьте отзыв 

Добрый день, Екатерина!

Схема законна с точки зрения свободы договора (стороны вправе согласовать любую цену), но она рискованна именно для вас — вот почему:

Риелтор действительно получит двойное вознаграждение: комиссию от своих клиентов-покупателей по агентскому договору плюс скрытую наценку от вас, включённую в цену. Формально это не запрещено, но по существу — конфликт интересов: он представляет покупателя, но фактически действует в своих интересах, а не в интересах ни одной из сторон.
Ключевой риск для вас — в договоре купли-продажи будет указана завышенная цена, которую покупатель реально не платил вам напрямую в этой части. Если сделку впоследствии оспорят (банкротство, раздел имущества покупателя, налоговая проверка) — вам придётся объяснять происхождение и движение этой «накрученной» суммы, а свидетельские показания риелтора о договорённости «вернуть ему часть» юридически ничем не подтверждены и не защищены.
Вы правы, что не обязаны платить комиссию чужому агенту — вы его не нанимали, у вас с ним нет договора (ст. 971, 990 ГК РФ — агентские/поручительские отношения возникают только по договору). Требование доплатить ему из вашей выручки без письменного договора между вами юридически ничем не подкреплено.
Вывод: можете отказаться — законных оснований платить комиссию его агенту у вас нет, а предложенная схема с завышением цены в договоре создаёт риски именно для вас, а не для него.

Здравствуйте. Соглашаться на предложенную схему вы не обязаны.

Вы вправе установить ту цену недвижимости, которую считаете нужной, и покупатель вправе согласиться с ней. Это следует из ст. 421 ГК РФ и ст. 555 ГК РФ. Поэтому вариант «ваша цена + вознаграждение риелтора» как цена продажи сам по себе законом не запрещен, если именно с такой ценой продавец и покупатель осознанно согласились. Но описанная вами схема содержит другой риск. Риелтор действует со стороны покупателей, а вам предлагает скрыть от них, что часть названной им «цены продавца» фактически предназначена ему.

По ст. 1005 ГК РФ агент действует по поручению и за счет своего принципала, а его вознаграждение определяется отношениями с принципалом. Если договор у риелтора заключен с покупателями, вопрос о том, вправе ли он дополнительно получать деньги от продавца, зависит прежде всего от содержания этого договора. Без его изучения нельзя утверждать, что двойное вознаграждение запрещено. Но вы не становитесь его заказчиком лишь потому, что он привел покупателей. Если вы не заключали с ним договор и не принимали на себя обязанность оплатить его услуги, оснований добровольно соглашаться на такую выплату нет.

Особенно нежелательно подтверждать покупателям, что повышенная сумма является именно вашей окончательной ценой, если фактически вы заранее договорились вернуть разницу их представителю. Здесь уже может возникнуть спор о том, была ли покупателю сообщена достоверная информация о характере платежа и действовал ли его представитель добросовестно. ГК РФ не допускает заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав, что закреплено в ст. 10 ГК РФ.

Практически безопасная позиция для вас: назвать покупателям вашу реальную цену объекта и сообщить риелтору, что его вознаграждение вы не оплачиваете, поскольку его не нанимали. Если покупатели обязались оплачивать услуги своего риелтора, это их отдельные договорные отношения. Если риелтор хочет получить вознаграждение также от вас, пусть предлагает отдельный договор с четким описанием его услуг и суммы. Вы вправе от него отказаться.

И еще один момент. Если коммерческая недвижимость продается физическим лицом, ИП или организацией, искусственное увеличение цены с последующим перечислением части суммы риелтору может иметь разные налоговые последствия. Поэтому не стоит проводить такую выплату как неформальную «разницу» без отдельного юридического основания и документов.

Если пришлете в личный чат переписку с риелтором и, если имеется, предложенный им договор или формулировку схемы, кнопка «Общаться в чате» справа, я смогу проверить, какие конкретно риски возникают для продавца и как лучше ему ответить.

Добрый день.

Формально запрета продавцу платить кому-либо вознаграждение по своему усмотрению нет — вы вправе самостоятельно определять цену продажи и добровольно делиться частью выручки с любым лицом, содействовавшим сделке, даже без письменного договора с ним (ст. 421 ГК РФ, свобода договора). Обязанности платить риелтору у вас нет, поскольку вы его не нанимали.

Однако сама схема юридически рискованна не для вас, а для риелтора и потенциально для сделки в целом. Он действует по агентскому договору в интересах покупателя (принципала) и обязан действовать добросовестно и в его интересах (ст. 1005 ГК РФ, ст. 10 ГК РФ). Скрывая от своего клиента, что часть уплаченной покупателем цены фактически возвращается риелтору как вознаграждение от продавца, он создаёт конфликт интересов и нарушает обязанности перед покупателем. Если это вскроется, покупатель вправе оспорить действия своего агента и потребовать возмещения убытков, а саму сделку — при определённых обстоятельствах — попытаться оспорить как совершённую под влиянием обмана относительно истинной цены (ст. 179 ГК РФ). Ваше сознательное участие в сокрытии реальной цены от покупателя повышает и ваши риски быть втянутой в такой спор.

Оптимально — отказаться от этой схемы и вести переговоры о цене напрямую и прозрачно, а вопрос вознаграждения риелтора адресовать ему и его доверителю-покупателю.

Для оценки конкретных документов (проекта договора, переписки с риелтором) приглашаю продолжить консультацию в чате на платной основе через кнопку «Общаться в чате». Если ответ был полезен, буду благодарен за отклик через кнопку «Отблагодарить юриста» в профиле.