Как оформить выделение доли в ипотечной квартире за ремонт?

Добрый день, Павел. Поскольку квартира находится в ипотеке и банк является залогодержателем, любое юридическое действие по выделению доли в этой квартире третьему лицу, включая дарение доли, требует согласия банка, это прямо следует из статьи 37 Федерального закона об ипотеке, а если по кредиту оформлена закладная, то распоряжение предметом залога возможно только если такое право прямо предусмотрено в самой закладной и с соблюдением её условий. Поэтому первый шаг, до оформления любых документов, это обращение в банк с вопросом, допускает ли он выделение доли постороннему лицу по действующему кредитному договору, банки в большинстве случаев относятся к этому настороженно, потому что это увеличивает число собственников заложенного имущества и усложняет обращение взыскания в случае просрочки платежей. Что касается формы самой договорённости, оформлять её простой распиской о вложении денег в ремонт рискованно, потому что расписка сама по себе не создаёт правовых оснований для перехода доли в собственность. Более надёжный вариант заключить с мамой вашей девушки письменный договор, по которому она предоставляет вам целевой заём на ремонт квартиры, а вы взамен обязуетесь после снятия обременения по ипотеке подарить определённую долю её дочери, либо оформить предварительный договор дарения доли под отлагательным условием полного погашения ипотеки и получения согласия банка. Также стоит учитывать, что квартира приобретается и оплачивается лично вами до брака с вашей девушкой, поэтому право собственности на неё в целом остаётся вашим личным, и выделение доли её дочери фактически будет для вас безвозмездной передачей части имущества, поэтому разумно заранее чётко прописать в договоре размер доли, порядок и сроки её передачи, а также последствия на случай, если отношения прекратятся до момента фактического выделения доли. Если по вашей ситуации останутся вопросы, буду рад помочь, обращайтесь ко мне напрямую.

С уважением, Руслан

За ответ можно отблагодарить положительной отметкой или здесь pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4379475/

Добрый вечер. Ситуация классическая и с юридической точки зрения очень рискованная для вас. Коротко и по делу о том, почему соглашаться на это предложение в текущем виде нельзя и как защитить свои интересы.
Первое. Главная проблема это сама ипотека. Квартира находится в залоге у банка. По закону об ипотеке вы не имеете права выделять доли третьим лицам без официального письменного согласия банка-кредитора. Банки на это практически никогда не идут, так как им невыгодно появление новых собственников, особенно не являющихся созаемщиками. То есть технически вы просто не сможете оформить долю на девушку в МФЦ, пока полностью не погасите кредит.
Второе. Ремонт это неотделимые улучшения, которые юридически не гарантируют право на собственность. Если мама девушки просто даст деньги или наймет бригаду, а вы потом расстанетесь, возникнет тяжелый конфликт. Девушка не получит долю из-за запрета банка, а ее мама сможет подать на вас в суд иск о взыскании неосновательного обогащения, потребовав вернуть все деньги за ремонт по чекам и договорам. Вы останетесь с ремонтом, но с огромным долгом перед ее матерью помимо ипотеки.
Третье. Как правильно и безопасно поступить. Объясните маме и девушке, что банк сейчас физически запрещает выделять доли. Если они хотят финансово участвовать, предложите альтернативный и законный вариант. Пусть мама девушки направит эти два миллиона рублей не на обои и плитку, а на досрочное погашение вашей ипотеки напрямую в банк. При этом вы у нотариуса подписываете целевой договор займа или соглашение, где обязуетесь выделить долю девушке строго после полного выплаты ипотеки и снятия обременения банком. Если ипотеку закрывать они не хотят, то ремонт лучше делать своими силами, не связывая недвижимость с добрачными отношениями.
Уточните, пожалуйста, какую именно сумму мама девушки планирует потратить на ремонт и какой остаток долга по ипотеке у вас остался на сегодняшний день. Я подскажу, как правильно сформулировать отказ или составить безопасное соглашение.
С уважением-Руслан Ливанович
 
 

Здравствуйте Павел, в данном случае рисков больше у Вашей девушки, так как если Вы по каким-то причинам перестанете платить ипотеку на квартиру, которая находится в залоге банк может обратить взыскание. 
1. Можно через дарение доли с согласия банка, но в данном случае скорее всего Ваша девушка станет созаемщиком по ипотечному договору.

1.1. Поскольку квартира находится в залоге у банка, любые распоряжения квартирой происходят с согласия банка. Отчуждение заложенного имущества (в том числе продажа или дарение доли) допускается только с предварительного письменного согласия залогодержателя (банка), если иное прямо не предусмотрено договором ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Банки крайне редко одобряют выделение доли постороннему человеку без включения его в кредитный договор в качестве созаемщика.

— Попытка заключить сделку без ведома банка приведет либо к отказу Росреестра в регистрации перехода права, либо к требованию банка о досрочном полном погашении кредита из-за нарушения условий залога.

2. Можно попробовать, через договор займа с прописанным целевым возвратом (Рекомендуемый)

Мама дает целевой беспроцентный займ на ремонт. В договоре фиксируется: сумма, сроки и условие о том, что после закрытия ипотеки долг гасится передачей доли (либо деньги возвращаются, если отношения прекратились).
В случае если мой ответ был полезным, буду благодарен за отзыв.