Могут ли два собственника продать свои доли в земельном участке?

Здравствуйте! Два собственника вправе продать свои доли по 1/4, вместе или по отдельности. Согласие остальных собственников для этого не требуется, но если покупатель посторонний, необходимо соблюсти преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности по статье 250 ГК РФ. Каждый продавец письменно сообщает сособственникам цену и условия продажи. Если никто не купит долю в течение месяца со дня получения извещения либо все письменно откажутся раньше, долю можно продать постороннему покупателю не дешевле и не на более выгодных для него условиях, чем предлагалось сособственникам. Сделка с долями недвижимости по общему правилу удостоверяется нотариусом согласно части 1.1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ. После сделки покупатель станет собственником 1/2 участка, если приобретет обе доли. Физически 11 соток ему при этом автоматически не выделяются, он получает именно 1/2 долю в праве на весь участок площадью 22 сотки. Если покупателем будет один из нынешних четырех собственников, преимущественное право по статье 250 ГК РФ не применяется. Отдельные правила могут действовать, если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения.

Здравствуйте, Антон!

Ответ коллеги по механизму верен, поэтому дополню его тремя практическими моментами, которые в вашей ситуации определяют и скорость сделки, и ее цену.

Первое касается способа извещения. Направление письма напрямую сособственникам работает, но на практике надежнее оформлять извещение через нотариуса. Дело в том, что при удостоверении сделки нотариус проверяет соблюдение преимущественного права покупки по статье 250 Гражданского кодекса РФ, и собственноручно отправленное письмо он нередко не принимает как достаточное доказательство. Нотариальное извещение снимает этот вопрос полностью и защищает вас от иска о переводе прав покупателя, который сособственник вправе предъявить в течение трех месяцев при нарушении процедуры.

Второе относится к уклонению от получения письма, а это самая частая проблема при четырех собственниках. По статье 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение считается доставленным и тогда, когда адресат не явился за ним и письмо вернулось за истечением срока хранения. Поэтому молчание сособственников продажу не блокирует, важно лишь сохранить почтовые документы.

Третье, и самое существенное для вас с точки зрения выгоды. Продажа именно доли в праве на участок всегда происходит существенно дешевле рыночной цены, поскольку покупатель приобретает не конкретные одиннадцать соток, а право на часть общего участка вместе с тремя соседями. Если два собственника, продающих доли, действуют согласованно, разумнее рассмотреть два альтернативных пути. Первый состоит в разделе участка в натуре по соглашению всех четверых с образованием самостоятельных участков, после чего каждый продает уже полноценный объект по нормальной цене. Здесь потребуется соблюсти минимальные размеры участков, установленные правилами землепользования и застройки вашего муниципалитета, и для двадцати двух соток такой раздел обычно возможен. Второй путь заключается в одновременной продаже всеми четырьмя собственниками участка целиком одной сделкой, что дает максимальную цену, а деньги распределяются пропорционально долям.

Отмечу и уточнение по нотариальной форме: при одновременном отчуждении всеми участниками своих долей по одной сделке нотариальное удостоверение по статье 42 Федерального закона № 218-ФЗ не требуется, что снижает расходы.

С уважением,
Гайворонский Александр.

Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь:
pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/

Это займет пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку!

Здравствуйте, есть земля 22 сотки, 4 собственника, у каждого по 1/4 доли. Могут ли 2 собственника продать свои доли, и как это все будет происходить? 

Уведомить о продаже остальных собственников (сначала нужно предложить остальным собственникам  купить земельный участок, так как они имеют преимущественное право покупки), в случае если они откажутся, можете продать третьим лицам заключаете с ними или с ним договор в котором три стороны, два продавца и один покупатель и продавайте.  

Здравствуйте, Антон! Да, два из четырех собственников вправе продать принадлежащие им по 1/4 доли земельного участка. Согласие остальных двух собственников для самой продажи не требуется.

Однако если доли продаются постороннему покупателю, у остальных участников общей долевой собственности есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Поэтому каждый продавец должен письменно уведомить остальных сособственников о намерении продать свою долю, указав цену и остальные условия продажи.

Если в течение месяца сособственники не воспользуются своим преимущественным правом, долю можно продать другому покупателю. Если они заранее письменно откажутся от покупки, ждать месяц не требуется.

Если покупатель приобретает сразу обе доли, в результате он станет собственником 1/2 доли земельного участка, а двое остальных собственников сохранят по 1/4 доли.

Продажа долей в праве собственности на земельный участок по общему правилу оформляется нотариально.

При этом важно уточнить категорию и вид разрешенного использования земли. Если это земли сельскохозяйственного назначения, для продажи долей могут действовать дополнительные правила.