Подскажите, если ипотека взята до брака, а сдача жилья и вступление в собственность в браке. Является ли это имущество совместно нажитым и будет ли делиться в случае развода
Здравствуйте!
Такая квартира НЕ считается совместной, так как оплата произведена до регистрации брака.
Но если в период брака вносились платежи по ипотеке, супруг вправе требовать с вас компенсацию в размере 50% от этих платежей. Размер компенсации можно снизить, если вы платили за счет личных денег (НЕ зарплатой).
Здравствуйте, Виктория.
Если короче, то квартира, скорее всего, будет считаться личным имуществом того супруга, который взял ипотеку до брака, и при разводе она не подлежит разделу как совместно нажитое имущество. Однако второй супруг вправе претендовать на компенсацию половины платежей по ипотеке, внесённых в период брака за счёт общих средств.
По общему правилу (ст. 34 Семейного кодекса РФ) совместной собственностью супругов является имущество, нажитое во время брака. Но квартира, приобретённая по договору, заключённому до брака, является личным имуществом того супруга, который этот договор заключил, даже если право собственности зарегистрировано уже в браке.
То есть юридически значимым является дата заключения договора купли-продажи (или долевого участия), а не дата оформления права собственности. Если ипотечный договор и сам договор покупки были подписаны до брака, то квартира – личная собственность заёмщика.
В период брака если вы вместе платили то, эти платежи являются общими расходами супругов. По сложившейся судебной практике (в т.ч. позиции Верховного Суда РФ), второй супруг вправе требовать компенсации половины суммы, уплаченной по ипотеке в браке, если эти средства были общими.
То есть при разводе можно заявить требование о взыскании денежных средств, но не о разделе самой квартиры или выделении доли в ней.
Если мой ответ был полезен, пожалуйста, поставьте плюс ((+) положительную оценку) рядом с ответом. Благодарю!
Если потребуется более детальная консультация по вашей ситуации или помощь в подготовке документов, вы написать мне в чат.
Здравствуйте. Ситуация распространённая, и ответ на ваш вопрос зависит от того, за счёт каких средств и когда были внесены платежи по ипотеке, а также от условий договора.
Ключевое правило установлено статьёй 36 Семейного кодекса РФ: имущество, принадлежавшее супругу до вступления в брак, является его личной собственностью и разделу не подлежит. Поскольку договор купли-продажи и ипотечный договор заключены до брака, сама квартира является вашей личной добрачной собственностью. Тот факт, что право собственности зарегистрировано и ключи переданы уже в браке, значения не имеет — право возникло из обязательств, принятых до брака. Сама по себе квартира делиться при разводе не будет.
Однако есть важный нюанс, касающийся денег. Если во время брака ипотечные платежи вносились за счёт общих доходов супругов (а по умолчанию, согласно ст. 34 СК РФ, доходы в браке являются общими), то у второго супруга возникает право требовать компенсацию. Это прямо следует из разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15: если на личное имущество одного из супругов были произведены вложения за счёт общего имущества, которые значительно увеличили его стоимость, либо если за счёт общих средств погашался личный долг одного из супругов, второй супруг имеет право на соразмерную компенсацию. В вашем случае это будет половина суммы всех платежей (основной долг и проценты), внесённых в период брака. Если же вы докажете, что платили из личных средств (например, от продажи добрачной квартиры или полученных в дар денег, что подтверждается документами), то и компенсации не будет.
Что касается раздела долга: обязательства по ипотеке — это ваш личный долг, и банк будет требовать платежи только с вас. Бывший супруг не обязан платить, но и не имеет права претендовать на квартиру. Если вы захотите перевести долг на него или как-то перераспределить обязательства, это возможно только с письменного согласия банка (ст. 391 ГК РФ), и банк вряд ли на это пойдёт, так как он не выдавал кредит второму супругу.
Практические шаги при разводе:
1. Если развод оформляется, а супруг претендует на квартиру, вам достаточно указать, что она приобретена до брака, и предъявить договор купли-продажи с датой, предшествующей регистрации брака.
2. Если супруг подаст иск о разделе имущества, заявите встречное требование о признании квартиры вашей личной собственностью. Суд в этой части встанет на вашу сторону.
3. Будьте готовы к тому, что супруг подаст отдельный иск о взыскании компенсации за выплаченную в браке ипотеку. Чтобы минимизировать потери, соберите выписки по счетам, из которых видно, что платежи шли не с общего счёта, а с вашего личного, на котором были средства, накопленные до брака.
Срок исковой давности по таким требованиям — 3 года (п. 7 ст. 38 СК РФ), но он начинает течь не с даты развода, а с момента, когда супруг узнал о нарушении своего права (например, когда вы отказались делить квартиру или он потребовал компенсацию). На практике суды удовлетворяют такие иски и через много лет после развода, если ответчик не мешал пользоваться жильём. Поэтому не стоит полагать, что через три года после развода претензии «сгорят» — они могут быть предъявлены в любой момент, пока вы не рассчитались с супругом по компенсации или не истёк 10-летний срок с момента нарушения.
