У нас в ипотеке дом, Куда вложен маткапитал. Мы хотим ипотеку закрыть. Нужно будет выделять доли. У нас еще есть квартира, можно ли выделить доли детям в другой квартире. Хотим это сделать, чтоб потом можно было быстро и в любом момент продать дом, если будет нужно. Как это сделать? Заранее спасибо
Здравствуйте, Оксана.
Нет, выделить детям доли в другой квартире вместо купленного на маткапитал дома нельзя.
Закон строго требует оформлять доли детям именно в том объекте недвижимости, на который были потрачены средства материнского капитала, т.е. в вашем случае в ипотечном доме. Заменить один объект другим на этапе выделения долей по маткапиталу запрещено.
Если вы выделите детям доли в доме, а потом захотите его продать, любая сделка с несовершеннолетними собственниками проходит под контролем органов опеки и попечительства.
Опека разрешит продажу дома, но поставит обязательное условие: одновременно с продажей или заранее вы должны наделить детей равноценными или большими долями в другом жилье, например, в той самой второй квартире, т.е. быстро и в любой момент продать объект с детскими долями без разрешения опеки и одновременной покупки взамен другой доли не получится.
Если у Вас остались вопросы, можете обратиться ко мне в личный чат за персональной расширенной консультацией.
Если Вам был полезен мой ответ, Вы можете выразить благодарность здесь любой суммой: https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4394616/
С Уважением,
Руслан Шарафитдинов, юрист
Здравствуйте. Ситуация у вас типовая, и хорошо, что вы задаётесь этим вопросом до продажи дома, а не после. Сразу скажу: выделить доли детям в другой квартире вместо дома, купленного с использованием материнского капитала, нельзя. Это прямое нарушение закона, и последствия такой схемы могут быть очень серьёзными, вплоть до признания последующей продажи дома недействительной.
По порядку, что говорит закон и как вам правильно поступить.
Правовое обоснование
1. Обязанность выделить доли именно в купленном жилье. Часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» прямо устанавливает: жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и всех детей. Это императивное требование закона. Вы не можете «заменить» объект недвижимости, в котором должны быть выделены доли, на другой по своему усмотрению. Средства маткапитала были вложены в конкретный дом, значит, дети должны получить долю именно в этом доме.
2. Целевое назначение средств. Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016), средства маткапитала имеют строго целевое назначение. Они направляются на улучшение жилищных условий семьи. Если вы выделите доли в другой квартире, то формально улучшение жилищных условий за счет этих средств не будет подтверждено, а дом, куда реально были вложены деньги, останется без долей детей. Это расценивается как нецелевое использование средств.
3. Защита прав несовершеннолетних. Сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, регулируются статьей 37 Гражданского кодекса РФ и статьей 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Любое отчуждение имущества ребенка (в том числе при продаже дома) возможно только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Если доля ребенка в доме не выделена, то формально у него нет имущества в этом доме, и опека не будет контролировать сделку. Однако это не освобождает вас от обязанности выделить доли, а лишь создает иллюзию законности, которая рухнет при первой же проверке или споре.
Что это значит для вас и как правильно действовать
Ваш план «быстро продать дом в любой момент» понятен, но он противоречит закону. Если вы выделите доли в другой квартире, а дом продадите, то такая сделка будет крайне уязвима для оспаривания. Прокуратура, органы опеки или даже сами дети (когда вырастут) могут подать иск о признании сделки недействительной (ст. 166-181 ГК РФ) и применении последствий недействительности (ст. 167 ГК РФ). Вас обяжут вернуть все полученное по сделке, а это полный хаос.
Правильный алгоритм действий такой:
1. Закрываете ипотеку. Это ваш первый шаг. После полной выплаты банк выдаст вам закладную с отметкой о погашении или справку об отсутствии задолженности. Затем вы снимаете обременение (ипотеку) в Росреестре. Без этого выделить доли и продать дом невозможно.
2. Выделяете доли детям в доме. После снятия обременения вы обязаны оформить дом в общую собственность: вашу, супруга (если он есть) и всех детей. Это делается путем заключения соглашения о выделении долей. Нотариальное удостоверение такого соглашения с 2020 года не требуется (ФЗ от 01.03.2020 № 35-ФЗ), его можно составить в простой письменной форме и зарегистрировать в Росреестре. Размер долей определяется соглашением, но он должен быть соразмерен сумме материнского капитала, а не всей стоимости дома (позиция из Обзора ВС РФ от 22.06.2016).
3. Только после этого продаете дом. Теперь, когда у детей есть доли в доме, вы можете его продавать. Но для этого вам потребуется:
* Получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ-48).
* Опека даст разрешение только при условии, что вы одновременно выделите детям равноценные доли в другом жилье (в той самой квартире, о которой вы упомянули). Это законный способ «переложить» доли: сначала вы выделяете доли в доме, получаете разрешение опеки на его продажу с условием выделения долей в квартире, продаете дом и сразу же выделяете доли в квартире.
Самая частая ошибка, о которой люди жалеют:
Попытка сэкономить время и «упростить» сделку, выделив доли сразу в другом жилье, минуя дом. Это грубейшее нарушение. Когда вы придете продавать дом, Росреестр или опека увидят, что дом куплен с использованием маткапитала, но доли детям в нем не выделены. Сделку приостановят, а вас обяжут сначала исполнить требование закона. Хуже того, если вы продадите дом без выделения долей, покупатель может впоследствии стать жертвой оспаривания сделки, и вы понесете убытки. Не пытайтесь обойти закон — это приведет к судам и финансовым потерям.
Резюме: Выделить доли детям в другой квартире вместо дома, куда вложен маткапитал, нельзя. Это прямое нарушение ч. 4 ст. 10 ФЗ-256. Ваш план должен быть таким: погасить ипотеку → снять обременение → выделить доли детям в доме → получить разрешение опеки на продажу дома с условием выделения долей в квартире → продать дом → выделить доли в квартире. Только этот путь законен и защитит вас от будущих судебных исков.
