Подскажите, пожалуйста, сособственник заключил договор с УК на все помещение 550м2, 1/2 доля моя, 1/2 его, без моего согласия, я не просил и не уполномочивал . Хочет взыскать с меня соразмерно моей доле в порядке регресса. Законно ли это ?
Здравствуйте, Евгения!
Сам по себе договор, который сособственник заключил с УК без Вашего согласия и полномочий действовать от Вашего имени, не создаёт для Вас обязанности оплачивать половину стоимости услуг. Поэтому взыскать с Вас 1/2 всех платежей просто как регресс по этому договору нельзя.
Но он вправе требовать часть действительно необходимых и фактически оплаченных расходов на содержание и сохранение общего помещения соразмерно Вашей доле.
В суде ему придётся подтвердить состав услуг, их необходимость, стоимость, фактическое оказание и оплату. Навязанные им дополнительные услуги без Вашего согласия можно оспаривать.
Если Вам нужна подробная консультация или у Вас есть уточняющие вопросы, либо Вам нужна помощь в составлении документов, напишите мне в личные сообщения (кнопка «Общаться в чате» по ссылке https://pravoved.ru/lawyer/285...) — мы найдём решение Вашей проблемы, договоримся о сроках и цене. С наилучшими пожеланиями!
Здравствуйте. Ситуация действительно непростая, и ваш вопрос о законности взыскания расходов очень обоснован.
Правовое обоснование
Ключевой принцип здесь заложен в статье 249 Гражданского кодекса РФ. Она гласит, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Однако, из этого правила не следует автоматический вывод, что ваш сособственник вправе единолично выбрать управляющую компанию и навязать вам её условия. Здесь вступает в силу статья 210 ГК РФ, согласно которой бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Вы, как собственник 1/2 доли, обязаны нести расходы, но только на те услуги, которые действительно были оказаны и необходимы для содержания общего имущества.
Что касается договора с УК, то здесь применяются нормы Жилищного кодекса РФ. В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ, помещения в многоквартирном доме (МКД) принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности. Решение о выборе способа управления домом и управляющей организации принимается на общем собрании собственников (часть 2 статьи 44, часть 1 статьи 46 ЖК РФ). Если ваше нежилое помещение является частью МКД, то договор управления, заключенный с УК, должен быть основан на решении общего собрания. Если же это отдельно стоящее здание, то для заключения договора на всё здание требуется согласие всех его сособственников, так как это сделка по распоряжению общим имуществом (статья 246 ГК РФ).
Анализ вашей ситуации
Вы указали, что договор заключен на всё помещение площадью 550 кв.м. Ваше согласие на это не получено. Это ключевой момент.
1. Если помещение в МКД: Договор с УК, скорее всего, заключен на основании решения общего собрания собственников. В этом случае вы, как собственник, обязаны оплачивать услуги УК, даже если голосовали против. Однако, вы вправе оспорить решение собрания, если оно принято с нарушениями (например, не было кворума). Но сам по себе факт отсутствия вашей подписи в договоре не освобождает вас от оплаты, если УК фактически оказывает услуги по содержанию общего имущества.
2. Если это отдельное здание (не МКД): Заключение договора управления всем зданием одним из сособственников без согласия другого — это, по сути, единоличное распоряжение общим имуществом. Такая сделка может быть признана недействительной (оспоримой) по иску заинтересованного лица (статья 168 ГК РФ). Однако, даже если договор недействителен, УК, фактически оказавшая услуги (например, вывоз мусора, уборка, охрана), вправе требовать их оплаты. В этом случае взыскание может быть произведено не по договору, а как неосновательное обогащение (статья 1102 ГК РФ).
Что касается регресса
Ваш сособственник, оплатив счета УК за всё помещение, хочет взыскать с вас половину. Это законно, но только при определенных условиях:
— Расходы должны быть действительно понесены и подтверждены документально (платежные поручения, квитанции).
— Расходы должны быть необходимыми для содержания помещения (коммунальные услуги, охрана, уборка, текущий ремонт).
— Расходы должны быть соразмерны вашей доле, то есть 1/2 от общей суммы.
Если он заключил договор на услуги, которые не являются обязательными (например, навязчивый консьерж или завышенная охрана), вы можете оспорить размер этих расходов. Но если услуги реально оказывались и были нужны, суд, скорее всего, взыщет с вас половину, так как вы обязаны нести бремя содержания своего имущества.
Что делать по шагам
1. Запросите документы. Потребуйте у сособственника и УК копию договора управления, акты выполненных работ, счета и платежные документы. Проверьте, какие именно услуги включены и обоснованы ли их цены.
2. Проверьте правовой статус помещения. Уточните, является ли ваше помещение частью МКД или отдельным зданием. От этого зависит, нужно ли было решение общего собрания.
3. Оцените необходимость расходов. Если вы считаете, что часть услуг вам не нужна или навязана, подготовьте письменные возражения. В случае суда вы сможете заявить ходатайство о снижении размера взыскиваемых расходов.
4. Не игнорируйте претензию. Если он направит вам досудебную претензию, обязательно ответьте на нее письменно, изложив свою позицию. Если дело дойдет до суда, ваша позиция должна быть подкреплена доказательствами.
Чего делать не стоит
Не стоит рассчитывать на то, что вы сможете полностью избежать оплаты, если услуги фактически оказывались. Суд встанет на сторону того, кто понес реальные расходы на сохранение общего имущества. Ваша задача — не уйти от оплаты, а добиться того, чтобы взыскали только соразмерную и обоснованную часть, без необоснованных наценок и лишних услуг.
