Добрый день, подскажите пожалуйста, хочу купить квартиру с участком, но там два собственника, один собственник продаёт свою долю, второй бы тоже продал, но у него запрет на продажу недвижимости, т к есть долг по алиментам, можно ли покупать такую недвижимость если второй собственник хочет написать расписку через нотариуса или мфц, что после погашения долга сделает дарственную.
Добрый день Наталья! Описанная Вами схема является крайне рискованной и юридически уязвимой. Я настоятельно не рекомендую вносить деньги за всю недвижимость, пока вы не получите право собственности на 100% объекта.
Давайте разберем ситуацию детально.
1. Проблема «Расписки» и «Обещания подарить».
Второй собственник предлагает написать расписку или обязательство, что в будущем, после погашения долга, он передаст вам свою долю по договору дарения.
С точки зрения Гражданский кодекс РФ, здесь есть несколько критических проблем:
Обещание дарения в будущем: Закон допускает договор, по которому даритель обещает подарить вещь в будущем (статья 572 Гражданского кодекса РФ). Но такое обещание должно быть совершено в письменной форме и содержать ясно выраженное намерение. Однако, даже если Вы оформите такое обещание у нотариуса, оно не обязывает должника передать вам долю, если после заключения договора его имущественное или семейное положение (или состояние здоровья) ухудшится настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни (ст. 577 Гражданского кодекса РФ). Учитывая, что у человека долги по алиментам, ухудшение положения — более чем вероятный сценарий.
Суть запрета (обеспечительной меры или постановления пристава) в том, что любые сделки, направленные на отчуждение имущества (продажа, мена, дарение), в данный момент не пройдут регистрацию в Росреестре. Если запрет наложен сегодня, снять его можно только погашением долга или решением суда/пристава.
Расписка о намерении подарить в будущем не имеет силы договора купли-продажи. Если через месяц после погашения долга собственник передумает, Вы не сможете через суд заставить его подарить вам долю. Суд не вправе понудить к заключению договора дарения на основании расписки, если это не было полноценным предварительным договором купли-продажи (а не дарения).
2. Да, Вы можете купить долю у первого собственника (с соблюдением права преимущественной покупки второго собственника, хотя он и сам продает, уведомить его все равно нужно). Но тогда вы станете долевым собственником вместе с должником по алиментам.
Чем это грозит Вам:
Вы не сможете спокойно распоряжаться квартирой целиком.
Если долг по алиментам не будет погашен, приставы могут в рамках исполнительного производства попытаться обратить взыскание на долю должника (продать её с торгов), и тогда вашим соседом станет третье лицо или государство.
Возможны споры о порядке пользования.
3. Что происходит при запрете приставов?
Если запрет наложен судебным приставом-исполнителем за долги по алиментам, это означает, что Росреестр не примет документы на переход права собственности от должника к вам. Даже если вы пойдете к нотариусу и заключите договор дарения прямо сейчас, в регистрации перехода права будет отказано, так как в ЕГРН стоит отметка о запрете.
Резюме и рекомендации для Вас:
Покупать такую недвижимость на предложенных условиях нельзя. Вы рискуете заплатить деньги и не получить ни права собственности, ни денег обратно (у должника их просто нет, раз есть долг).
Единственно безопасные варианты:
1. Погашение долга до сделки. Пусть продавцы сами решают вопрос с долгом. Вы можете передать деньги за долю второго собственника только в момент подписания договора купли-продажи в МФЦ, когда документы уже сданы на регистрацию, либо использовать аккредитив/банковскую ячейку с условием выплаты продавцу только после перехода права собственности на вас. Как только долг погашен, пристав снимает запрет, и только после этого вы подаете документы на регистрацию перехода права на обе доли (или сначала покупаете долю у «чистого» продавца, а затем сразу у второго).
2. Использование депозита нотариуса или эскроу-счета.
Деньги закладываются на специальный счет. Продавец-должник получает их (или они идут напрямую приставам) только после того, как сделка зарегистрирована. Вы должны быть на 100% уверены, что после получения денег долг будет погашен, а запрет снят.
3. Отказ от сделки. Учитывая наличие долгов по алиментам (это социально значимые платежи, и приставы работают по ним жестко), высок риск того, что сделку попытаются оспорить или возникнут проблемы с запретами.
Предложение второго собственника («расписка + дарственная потом») юридически ничтожно для гарантий вашей безопасности. Не вносите предоплату, пока не увидите свежую выписку из ЕГРН без отметок о запретах на обоих собственников.
Если мой ответ был Вам полезен, Вы можете оценить работу отзывом или отблагодарить любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле. Всего Вам доброго!
Здравствуйте, Наталья!
Покупку нужно разделить на две части. По доле первого собственника необходимо проверить свежую выписку из ЕГРН и убедиться, что запретов и арестов именно на его долю нет. Тогда её продажа в принципе возможна с соблюдением порядка продажи доли.
По второму собственнику нужно изучить постановление пристава и понять, на какие объекты наложен запрет. Пока запрет действует, зарегистрировать переход его доли по продаже или дарению не получится.
Расписка о том, что после погашения долга он подарит Вам долю, право собственности не даёт и создаёт серьёзный риск, особенно если деньги передаются заранее. Безопаснее оформлять эту долю только после снятия запрета и подтверждения этого по ЕГРН.
Если Вам нужна подробная консультация или у Вас есть уточняющие вопросы, либо Вам нужна помощь в составлении документов, напишите мне в личные сообщения (кнопка «Общаться в чате» по ссылке https://pravoved.ru/lawyer/285...) — мы найдём решение Вашей проблемы, договоримся о сроках и цене. С наилучшими пожеланиями!
