Но так как финансовый финансовым управляющим не была исполнена обязанность по обращению к нотариусу для

Здравствуйте. Здесь проблема действительно есть: сам договор продажи доли в квартире, реализованной на торгах в банкротстве, должен был быть нотариально удостоверен. Ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ не содержит исключения для продажи доли с торгов в деле о банкротстве; Росреестр также исходит из обязательности нотариальной формы при отчуждении доли между сособственниками, даже если в результате один из них становится единственным собственником квартиры.

При этом после прекращения дела о банкротстве полномочия финансового управляющего прекращаются. В процедуре реализации имущества именно финансовый управляющий осуществляет распоряжение имуществом должника в пределах предоставленных законом полномочий. Поэтому просто привести бывшего должника и покупателя к нотариусу и «заверить задним числом» сделку, которая была заключена и исполнена финансовым управляющим в рамках уже завершённой процедуры банкротства, — юридически ненадёжный вариант. Нотариус вполне может отказать, поскольку продавцом в процедуре фактически выступал должник через финансового управляющего, чьи специальные полномочия уже прекращены.

Наиболее рабочий путь здесь я вижу через суд, а не через попытку повторно оформить сделку между должником и покупателем. П. 1 ст. 165 ГК РФ предусматривает: если одна сторона полностью или частично исполнила сделку, требовавшую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения, суд может признать сделку действительной; после этого нотариальное удостоверение уже не требуется. При этом по таким требованиям установлен специальный годичный срок исковой давности.

В Вашей ситуации нужно смотреть, можно ли использовать именно эту конструкцию: состоялись торги, определён победитель, договор подписан, покупная цена уплачена и деньги поступили в конкурсную массу, однако обязательная нотариальная форма не была соблюдена исключительно из-за бездействия финансового управляющего. Это существенно отличается от ситуации, когда стороны вообще не исполняли сделку.

Дополнительно нужно изучить само определение о завершении/прекращении дела о банкротстве. Если из материалов дела видно, что суд завершил процедуру, исходя из того, что доля уже реализована и денежные средства распределены кредиторам, это будет сильным доказательством того, что экономически и фактически сделка исполнена, а проблема осталась только в её форме и регистрации перехода права.

Поэтому я бы сейчас не советовал заключать новый договор уже непосредственно с бывшим должником: этим можно создать дополнительный спор о том, какая именно сделка является основанием приобретения доли, и фактически вывести отчуждение за пределы состоявшихся банкротных торгов.

Для точного выбора способа защиты нужно посмотреть: договор купли-продажи по результатам торгов, протокол торгов, подтверждение полной оплаты, положение о реализации имущества, определение арбитражного суда о завершении/прекращении банкротства, отчёт финансового управляющего и решение Росреестра о приостановке или отказе в регистрации. После этого можно определить, что правильнее заявлять: требование о признании сделки действительной по ст. 165 ГК РФ с последующей регистрацией перехода права либо иной способ защиты с учётом материалов банкротного дела.

Добрый день. Нотариально удостоверить сейчас именно прежний договор купли-продажи путем явки покупателя и бывшего должника представляется юридически ненадежным вариантом. Сделка была совершена в процедуре банкротства, где полномочия по распоряжению конкурсной массой осуществлял финансовый управляющий. После прекращения его полномочий бывший должник не становится его процессуальным или функциональным «заменителем» применительно к уже проведенным торгам. 

По действующей позиции Верховного Суда сделки с долями недвижимости, заключенные на торгах в банкротстве, не освобождаются только по этому основанию от требований о нотариальной форме. Это прямо разъяснено в Обзоре ВС РФ № 4 за 2020 год и подтверждено кассационным определением от 17.11.2021. Статья 42 Закона № 218-ФЗ устанавливает нотариальную форму отчуждения доли, а статья 165 ГК РФ позволяет при определенных условиях признать судом действительной исполненную сделку, нотариальное удостоверение которой не состоялось. Верховный Суд разъясняет, что для такого требования имеет значение исполнение сделки, принятие исполнения другой стороной и уклонение от нотариального удостоверения.

Здесь есть важная свежая оговорка. 7 августа 2026 года Верховный Суд передал в Судебную коллегию экономический спор № 307-ЭС26-5225 с практически тем же вопросом. Нижестоящие суды посчитали, что нотариальная форма при реализации недвижимости в банкротстве не требовалась, однако судья ВС РФ признал заслуживающими внимания доводы Росреестра о противоположной позиции из Обзора № 4 за 2020 год. Рассмотрение назначено только на 16 сентября 2026 года, поэтому окончательной новой позиции ВС РФ пока нет. Определение ВС РФ от 07.08.2026 № 307-ЭС26-5225. 

Поэтому я бы не строил решение на повторном обращении к нотариусу бывшего должника и покупателя. Практически нужно изучить договор по итогам торгов, протокол торгов, доказательства оплаты, определение о прекращении дела о банкротстве и отказ либо приостановление Росреестра. После этого можно определить судебный способ защиты, в том числе проверить возможность требования о признании сделки действительной по статье 165 ГК РФ и регистрации права на основании судебного акта. Отдельно критично проверить срок, поскольку для требования, основанного на уклонении от нотариального удостоверения, Верховный Суд указывает на годичный срок с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно об уклонении. 

Прекращение полномочий финансового управляющего создает препятствие, но не делает сделку невозможной.

Нотариальное удостоверение обязательно. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Исключение – отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, но в вашем случае это не применимо. Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит изъятий из этого правила.

В отсутствие финансового управляющего нотариус не может удостоверить сделку. Полномочия финансового управляющего прекращаются с даты прекращения производства по делу о банкротстве. Договор от имени продавца должен быть подписан лицом, имеющим на это полномочия. В вашей ситуации таким лицом является бывший должник (собственник доли). Нотариус при удостоверении сделки проверяет полномочия сторон, и для этого ему необходимо решение суда о признании должника банкротом, утверждении управляющего, положение о порядке продажи и протокол о результатах торгов. Без действующего управляющего и его подписи на договоре нотариус не сможет подтвердить соблюдение процедуры реализации имущества в рамках банкротства.

Для завершения сделки потребуется судебный акт. В сложившейся ситуации необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривавший дело о банкротстве, с заявлением о разрешении разногласий или об утверждении порядка завершения сделки. Суд может дать разъяснение о возможности подписания договора бывшим должником и обязать нотариуса удостоверить сделку при наличии всех необходимых документов.

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций – обращайтесь. Вот ссылка для перехода в чат: pravoved.ru/lawyer/4458259/