Как подарить ребенку долю в доме, если она не выделена, а дом в совместной собственности?

Здравствуйте!

Подарить ребенку долю можно, но сначала необходимо определить, какая именно доля принадлежит Вам. Выделять отдельные комнаты или физически делить дом при этом не требуется: достаточно установить долю в праве собственности, например 1/2.

1. Правовая позиция и применимые нормы

Пока дом находится в общей совместной собственности, доли бывших супругов юридически не определены. Поэтому Вы не можете единолично подарить ребенку условную «свою половину»: распоряжение совместным имуществом производится с согласия обоих собственников.

Сначала совместную собственность необходимо преобразовать в долевую:

— по нотариально удостоверенному соглашению с бывшей супругой;

— при отсутствии ее согласия — по решению суда.

По общему правилу доли бывших супругов признаются равными, то есть каждому принадлежит по 1/2, если брачным договором, соглашением или судебным решением не установлено иное.

Правовые основания:

— статья 253 ГК РФ — распоряжение совместной собственностью:

«www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/164987bb9cf004ce7948c3f252d89885a345e1eb/» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/164987bb9cf004ce7948c3f252d89885a345e1eb/)

— статья 254 ГК РФ — предварительное определение долей участников совместной собственности:

«www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/8a074a310f2d08f0c16865d7b5741125081a7f1c/» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/8a074a310f2d08f0c16865d7b5741125081a7f1c/)

— статья 38 СК РФ — раздел имущества бывших супругов и обязательное нотариальное удостоверение соглашения:

«www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/ff4380f81fa499927e7dc1d442880aa81e558b05/» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/ff4380f81fa499927e7dc1d442880aa81e558b05/)

После регистрации Вашей доли в ЕГРН Вы сможете подарить ее ребенку без согласия бывшей супруги. Преимущественное право приобретения, которое действует при продаже доли, на дарение не распространяется.

Статья 246 ГК РФ:

«www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a1e64b4adc2b0257bfd9944bc29d51236afd0dd1/» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a1e64b4adc2b0257bfd9944bc29d51236afd0dd1/)

2. Что необходимо установить и какие документы собрать

Получите свежие выписки из ЕГРН отдельно на дом и земельный участок. Необходимо проверить:

— кто именно указан собственником дома и участка;

— указан ли режим общей совместной собственности;

— имеются ли ипотека, арест, запрет регистрационных действий или другие обременения;

— совпадают ли собственники дома и земли;

— использовался ли материнский капитал;

— существует ли брачный договор либо ранее заключенное соглашение о разделе имущества.

Для нотариуса понадобятся:

— паспорта бывших супругов;

— свидетельство о заключении брака и документ о его расторжении;

— выписки из ЕГРН на дом и участок;

— договор, на основании которого приобретена недвижимость;

— свидетельство о рождении или паспорт ребенка;

— документы по ипотеке, если имущество находится в залоге.

3. Специальные правовые вопросы и риски

Если земельный участок также принадлежит Вам и бывшей супруге, вместе с долей дома ребенку, как правило, необходимо передать соответствующую долю участка. Отчуждение доли в праве на здание производится вместе с долей в праве на земельный участок.

Статья 35 ЗК РФ:

«www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/)

Договор дарения доли недвижимости подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус, как правило, самостоятельно направляет документы на регистрацию перехода права в Росреестр.

Статья 42 Федерального закона № 218-ФЗ:

«www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/)

Если ребенку нет 14 лет, договор за него подписывает законный представитель. Практически предпочтительно, чтобы со стороны ребенка выступал второй родитель, а Вы подписывали договор как даритель. Если ребенку от 14 до 18 лет, он подписывает договор самостоятельно с письменного согласия законного представителя.

Статьи 26 и 28 ГК РФ:

«www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/7b6abd47219e2aa6081ac21b41e9e83d80fb45df/» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/7b6abd47219e2aa6081ac21b41e9e83d80fb45df/)

«www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cc856395792cdd3ebdb55d49f5f2f9b8d6cabced/» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cc856395792cdd3ebdb55d49f5f2f9b8d6cabced/)

Предварительное разрешение органа опеки на получение ребенком имущества в дар обычно не требуется, поскольку его имущество не уменьшается. Однако после регистрации доли последующая продажа, обмен или залог принадлежащей ребенку недвижимости будут возможны только с предварительного разрешения органа опеки.

Если дом находится в ипотеке, потребуется согласие банка. При наличии ареста или запрета регистрационных действий сначала необходимо снять соответствующее ограничение.

Доход в виде недвижимости, полученной ребенком в дар от родителя, освобождается от НДФЛ как дарение между близкими родственниками.

Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ:

«www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/625f7f7ad302ab285fe87457521eb265c7dbee3c/» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/625f7f7ad302ab285fe87457521eb265c7dbee3c/)

4. Необходимые процессуальные действия

Если бывшая супруга согласна:

1) обратиться вместе с ней к нотариусу;

2) заключить соглашение о разделе общего имущества либо об определении долей;

3) зарегистрировать в ЕГРН долевую собственность, например по 1/2 каждому;

4) заключить нотариальный договор дарения всей Вашей доли или ее части ребенку;

5) зарегистрировать право ребенка в ЕГРН.

Нотариус может подготовить документы и направить их на регистрацию одновременно, но в документах в любом случае должно быть определено, какая доля принадлежит Вам и какая ее часть передается ребенку.

Если бывшая супруга не согласна определять доли, необходимо предъявить иск о разделе совместно нажитого имущества и признании за Вами доли в праве собственности на дом и земельный участок. Иск о правах на недвижимость подается по месту нахождения дома.

Статья 30 ГПК РФ:

«www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/2ce784f541d31b9de0e4e54a3339de7d5200e76d/» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/2ce784f541d31b9de0e4e54a3339de7d5200e76d/)

После вступления решения суда в законную силу Вашу долю нужно зарегистрировать в ЕГРН, а затем оформить ее дарение ребенку.

5. Срочный план действий и оценка перспектив

Сначала закажите выписки ЕГРН на дом и участок и направьте бывшей супруге письменное предложение заключить нотариальное соглашение об определении долей. Это позволит подтвердить попытку урегулирования вопроса без суда.

Если она согласна, оформление возможно в нотариальном порядке без фактического раздела дома. Если она отказывается, перспективы признания за Вами 1/2 доли обычно хорошие, при условии что дом приобретен в период брака за общие средства и отсутствуют брачный договор, использование личных средств бывшей супруги либо иные основания для изменения размера долей.

Если применялся материнский капитал или доли детям уже должны были быть выделены по закону, содержание соглашения и размеры долей необходимо рассчитывать отдельно.

Для подробного анализа документов и подготовки соглашения, договора дарения либо иска Вы можете обратиться ко мне за платной консультацией через кнопку «Общаться в чате».

Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.

Здравствуйте!

Пока дом находится в общей совместной собственности, конкретной «Вашей доли» юридически ещё нет. Совместная собственность означает, что доли владельцев не определены, поэтому подарить ребёнку свою часть сразу нельзя.

Порядок оформления следующий:

Получить актуальные выписки ЕГРН на дом и земельный участок.
Определить доли совместных собственников. Если это имущество супругов, можно заключить у нотариуса соглашение о разделе имущества или брачный договор. При согласии остальных собственников нотариус может оформить определение долей и последующее дарение в рамках одной последовательности сделок.
После определения Вашей доли заключить договор её дарения ребёнку.
Зарегистрировать право ребёнка в ЕГРН. Обычно документы направляет в Росреестр нотариус.
Выделять комнату или часть дома в натуре для этого не требуется: ребёнку можно подарить долю именно в праве собственности, например 1/2 или 1/4.

С 13 января 2025 года любой договор дарения недвижимости между гражданами, в том числе между родителем и ребёнком, обязательно удостоверяется нотариусом.

Если ребёнку менее 14 лет, договор от его имени подписывает другой родитель или иной законный представитель. Родитель-даритель не должен одновременно подписывать договор и за себя, и за ребёнка. В возрасте от 14 до 18 лет ребёнок подписывает договор самостоятельно с согласия законного представителя.

Если вместе с домом в собственности находится земельный участок, обычно одновременно нужно оформить ребёнку соответствующую долю участка. Предварительное разрешение органа опеки для обычного получения ребёнком имущества в дар, как правило, не требуется, поскольку его собственность увеличивается. Дарение от родителя ребёнку НДФЛ не облагается.

Если пришлёте мне в личный чат на Правовед выписки ЕГРН на дом и землю и укажете всех собственников, я могу определить подходящую схему и подготовить перечень документов для нотариуса.