Можно ли продать земельный участок, купленный на физлицо, от имени ИП?

Приобрели у Администрации, через аукцион земельный участок, договор купли-продажи оформлен на физическое лицо, можно будет или нет данный участок продать от ИП?

 Здравствуйте.

Весь вопрос не в том, когда зарегистрирован ИП и на кого оформлен договор купли-продажи, ибо ИП это не какое-то другое лицо — все что принадлежит ИП является собственностью физлица и наоборот. У ИП нет какого-то отдельного имущества (ст. 2 и 24 ГК РФ). Ввиду этого главный вопрос тут не в вышеуказанных формальных обстоятельствах, а в том, использовался ли участок в предпринимательской деятельности или являлся ли он при приобретении товаром (т.е. приобретался специально для перепродажи) или нет.

Если использовался в предпринимательской деятельности, приобретался для последующей перепродажи, то он продает участок как ИП и соответственно включает доход в налогооблагаемую базу по УСН (вероятно в этом и состоит вопрос). Если не использовался, приобретался для себя, использовался в личных целях, то продает он его как физлицо и облагает НДФЛ с возможностью применения льгот, вычетов минимального срока владения и т.д.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.  

Здравствуйте, Наталия!

Да, продать участок в рамках деятельности ИП можно, несмотря на то что договор с администрацией и право собственности оформлены на физическое лицо. ИП не является отдельным от гражданина субъектом собственности: имущество регистрируется на самого гражданина, а использоваться и реализовываться может в предпринимательской деятельности.

В вашем случае в пользу продажи именно как ИП говорит то, что ИП было зарегистрировано до приобретения участка, а ОКВЭД 68.10 — покупка и продажа собственного недвижимого имущества прямо соответствует такой операции. ФНС указывает, что при продаже земельного участка предпринимателем налоговая квалификация зависит, в частности, от заявленных видов деятельности и использования участка в предпринимательстве. Если участок приобретался именно с целью дальнейшей перепродажи, доход логично отражать как доход ИП.

Если у вас УСН, выручка от продажи включается в доходы по УСН. При УСН «доходы минус расходы», если участок изначально приобретался для перепродажи, стоимость его приобретения может учитываться в расходах как стоимость товара при его реализации. Такой подход прямо разъяснялся налоговыми органами со ссылкой на пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

При этом сама реализация земельного участка НДС не облагается, т.к. она не признается объектом налогообложения НДС в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ

Здравствуйте, Наталия.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, в частности в п.4 постановления от 17.12.1996 N 20-П, регистрация физического лица в качестве ИП не создает нового субъекта права с обособленным имуществом: https://internet.garant.ru/#/document/10135095/paragraph/26:0

Предпринимательская деятельность гражданина является деятельностью самого гражданина, который отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, независимо от того, приобретено оно до или после регистрации в качестве ИП.
Гражданин, зарегистрированный в качестве ИП, вправе осуществлять сделки купли-продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, в рамках своей предпринимательской деятельности. Наличие статуса ИП и соответствующего кода ОКВЭД, в вашем случае 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», подтверждает направленность деятельности на систематическое получение прибыли.
Если земельный участок используется в предпринимательской деятельности, в том числе предназначен для перепродажи, доходы от его реализации подлежат налогообложению в рамках применяемой вами системы налогообложения. При этом, согласно разъяснениям ФНС и Минфина России, наличие кода ОКВЭД и факт использования имущества в предпринимательских целях являются ключевыми факторами для квалификации дохода как предпринимательского.
Таким образом, в договоре купли-продажи вы можете указать себя в качестве индивидуального предпринимателя. Это не противоречит закону, так как субъектом права остается физическое лицо.
Для обоснования предпринимательского характера сделки перед налоговыми органами рекомендую Вам вести учет операций, связанных с приобретением и продажей участка, сохранять документы, подтверждающие расходы на его содержание или подготовку к продаже, если они были, и использовать расчетный счет ИП для расчетов по сделке.