Как правильно распределить доли в квартире

Добрый день! Квартира приобретена по договору долевого участия совместно с супругом. Оплачена частично наличными, ипотечным кредитом, материнским капиталом. Обязательства перед банком и застройщиком полностью исполнены на данный момент.Как оформить доли в квартире: муж отказывается от своей доли, нужно выделить по нотариальному обязательству доли 2 детям /3 года и 15 лет/, т.е собственниками должны стать мать и 2 детей.В юстиции сказали, что сначала нужно оформить собственность совместно с мужем, а потом по договору дарения разделить доли.Но: при дарении ведь 13%НДФЛ не возместить. Как быть?