Брат хочет "отписать" сестре свою долю в земельном участке. Участок получен многодетной семьёй(папа, мама, трое детей).
Какой пакет документов необходим? Необходимы ли нотариальные отказы от папы, мамы и малолетнего братишки?
Здравствуйте! Слово «отписать» на практике скрывает три разные сделки: дарение доли, продажа доли, соглашение о перераспределении долей. От выбора зависит и пакет документов, и необходимость согласий, и налоговые последствия. И здесь есть важный нюанс, о котором Вы не написали: участок «многодетным» это, как правило, участок, предоставленный по региональному закону в порядке ст. 39.5 ЗК РФ. У таких участков часто есть целевое ограничение (ИЖС, ЛПХ) и региональные условия предоставления, которые могут запрещать отчуждение в течение определённого срока или без согласия органа соцзащиты/администрации. Это первое, что нужно проверить, до сбора пакета документов.
Участок в общей долевой собственности членов семьи, распоряжение долей идёт по ст. 246, 250 ГК РФ. Если сестра уже сособственник, преимущественное право покупки других сособственников не действует (п. 1 ст. 250 ГК РФ применяется только к продаже постороннему лицу), при дарении между сособственниками извещения тоже не нужны. Сделка с долей в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению по ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015. Исключение: если все сособственники одновременно отчуждают свои доли одной сделкой, нотариат не обязателен, но в Вашем случае отчуждает один брат, значит нотариус обязателен. Согласие супруги брата, если он в браке и доля приобретена в браке, требуется по п. 3 ст. 35 СК РФ, тоже нотариально. По несовершеннолетнему брату: он не отчуждает и не приобретает, его согласие или отказ не требуются, органы опеки в такой сделке не участвуют. То же по родителям как сособственникам: они не дают «отказов», их согласие на дарение чужой доли не требуется вовсе, а при продаже они имеют преимущественное право покупки, которое реализуется через нотариальное извещение по п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Ключевые ошибки в такой ситуации. Первая: путают «отказ от преимущественного права покупки» с «согласием на сделку». Согласие сособственников на дарение не нужно в принципе. Вторая: не проверяют условия предоставления участка. По многим региональным законам (например, в ряде субъектов действует запрет на отчуждение в течение 5-10 лет с момента предоставления либо до достижения детьми совершеннолетия) сделка может быть оспорена или Росреестр приостановит регистрацию. Третья: игнорируют налог. Дарение между братом и сестрой освобождено от НДФЛ по п. 18.1 ст. 217 НК РФ (полнородные и неполнородные братья и сёстры входят в перечень близких родственников по ст. 14 СК РФ). Продажа облагается по общему правилу, минимальный срок владения по ст. 217.1 НК РФ пять лет.
Сценарий 1, дарение. Проще, дешевле, без налога, без преимущественного права. Нотариус, договор дарения доли, регистрация в Росреестре через нотариуса (сокращённый срок 1-3 дня по ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ).
Сценарий 2, продажа. Нужны нотариальные извещения родителей и второго ребёнка (если совершеннолетний) о продаже доли с ценой и условиями, ожидание месяца по п. 2 ст. 250 ГК РФ либо их нотариальные отказы от преимущественного права, только тогда сделку удостоверят. Плюс НДФЛ у брата, если не истёк минимальный срок владения.
Сценарий 3, соглашение о перераспределении долей. Работает, если все сособственники согласны изменить размер долей. Тоже нотариально.
Здесь важно не ошибиться с выбором формы сделки и проверить региональные ограничения до похода к нотариусу, иначе рискуете оплатить нотариальный тариф и получить отказ в регистрации. Если мой ответ оказался для Вас полезным, нажмите пожалуйста на зеленый плюс.
