Если новостройка уже получила разрешение на ввод в эксплуатацию, ДДУ уже быть не может? Застройщик предлагает только договор купли-продажи, но юр. лицо в этом договоре этот же застройщик. Какие здесь подводные камни?
Георгий, здравствуйте. После ввода дома в эксплуатацию заключение ДДУ по закону №214-ФЗ прекращается, и переход на договор купли-продажи от застройщика является законной практикой. Важный момент — необходимо точно установить, зарегистрировал ли сам застройщик право собственности на эту квартиру в ЕГРН или предлагает предварительный договор. Согласно ст.218 ГК РФ, распоряжаться готовым объектом может только его законный собственник. Если у строительной компании документов из Росреестра еще нет, подписание предварительных соглашений лишает Вас защиты и влечет риск двойных продаж по ст. 170 ГК РФ. Главным подводным камнем покупки по договору купли-продажи выступает условие о порядке расчетов, ведь здесь нет эскроу-счетов, поэтому отдавать деньги компании необходимо строго после официальной регистрации перехода права собственности на Ваше имя в Росреестре. Для детального разбора Вашей ситуации, оценки рисков или подготовки необходимых документов, Вы можете обратиться ко мне в чат на платной основе. С уважением, Авдеев В.М.
Здравствуйте.
новостройка уже получила разрешение на ввод в эксплуатацию
На основании пункта 10 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный кадастровый учёт построенного объекта капитального строительства.
Застройщик предлагает только договор купли-продажи,
Продажа объекта недвижимости является распоряжением, то есть, таким правомочием, которое присуще только собственнику вещи (статья 209 Гражданского кодекса РФ), поэтому, что бы совершить сделку купли-продажи, продавец- застройщик должен оформить право собственности на эту квартиру. На данный момент, можно заключить предварительный договор, либо договор купли-продажи будущей вещи — если право собственности продавца-застройщика на квартиру ещё не зарегистрировано, а значит, квартира как объект гражданских прав ещё не сформирована, то, предпочтительнее заключить договор купли-продажи вещи(товара), которая будет приобретена продавцом в будущем.
Какие здесь подводные камни?
В данном случае, как и в любой сделке, есть риск признания продавца банкротом, что может привести к признанию такой сделки недействительной, поэтому, прежде, нужно провести проверку продавца на предмет предбанкротного состояния.
Учитывая то, что эта квартира реализуется на первичном рынке, то есть, собственником будет сам застройщик, и не имея «юридической истории», таких распространённых рисков, как при сделках с объектами вторичного рынка, не усматривается, но, конечно же рекомендуется проверить всю документацию, которая имеется у продавца-застройщика.
Если кратко, то так.
Георгий, если Вам будет нужна детальная юридическая помощь по какому-либо вопросу, и/или подробные разъяснения данного правового вопроса и риелторско-юридические услуги, тогда, заказывайте платную консультацию в моём чате — кнопка «Общаться в чате» (https://pravoved.ru/lawyer/1280768/).
