Здравствуйте, Мария.
Позиция УК о том, что ремонт в любом случае должны самостоятельно делать собственники комнат, выглядит необоснованной. Но окончательный ответ зависит от того, как эти помещения отражены в технической документации дома.
Название «виртуальная коммуналка» законом не предусмотрено и юридического значения не имеет. Нужно смотреть поэтажный план, экспликацию, технический паспорт и состав общего имущества, указанный в договоре управления.
Если кухни, санузлы, умывальные и коридоры не входят в состав какого-либо отдельного жилого помещения и предназначены для обслуживания нескольких комнат, они могут относиться к общему имуществу многоквартирного дома по статье 36 ЖК РФ и пункту 2 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491.
В таком случае УК обязана обеспечивать их надлежащее содержание и текущий ремонт. В плату за содержание жилого помещения уже входят управление домом, содержание и текущий ремонт общего имущества. Ответственность УК предусмотрена статьями 161, 162 ЖК РФ и пунктом 42 Правил № 491.
То, что расходы в конечном счете несут собственники, не означает, что они должны лично ремонтировать помещения. Обычно эти расходы покрываются за счет платы за содержание жилья в пределах утвержденного перечня работ.
Если же по техническим документам весь этаж или секция является одной коммунальной квартирой, а кухни и санузлы находятся внутри нее, такие помещения могут считаться общим имуществом собственников комнат по статьям 41–43 ЖК РФ. Тогда расходы распределяются между собственниками комнат пропорционально их долям.
Однако даже в этом случае УК не вправе просто ссылаться на «коммуналку», если в договоре управления прямо предусмотрено обслуживание этих помещений и за это начисляется плата. Условия договора обязательны для УК.
Ремонт поврежденной отделки стен, полов, устранение неисправностей инженерных систем и сантехнического оборудования обычно относится к содержанию или текущему ремонту, а не к капитальному ремонту. Такие работы предусмотрены Постановлением Правительства РФ № 290 и перечнем работ по текущему ремонту в Постановлении Госстроя РФ № 170.
При этом объем косметического ремонта определяется с учетом технического состояния помещений, результатов осмотра, договора управления и утвержденного перечня работ. Поэтому сначала необходимо зафиксировать конкретные дефекты.
Рекомендую коллективно потребовать от УК:
— провести комиссионный осмотр помещений и составить акт дефектов;
— предоставить поэтажный план, экспликацию и утвержденный состав общего имущества;
— указать, на каком основании кухни, санузлы и коридоры исключены из обслуживания;
— предоставить перечень и план работ по текущему ремонту, а также отчет об использовании платы за содержание жилья.
При отказе можно обращаться в Мосжилинспекцию с приложением договора управления, квитанций, фотографий и письменного ответа УК.
Таким образом, сама по себе регистрация вашего объекта как «комнаты» не освобождает УК от обязанностей. Более того, указание общих зон в договоре управления является серьезным аргументом в вашу пользу. Для окончательного определения ответственности нужно сопоставить договор управления с поэтажным планом и экспликацией дома.
