Как оформить право собственности на дом по просроченной доверенности и расписке?

Здравствуйте, Анна!

В вашей ситуации возможность оформить право собственности есть, но порядок зависит от того, жив ли продавец и сохранилась ли возможность связаться с ним.

Если продавец жив и согласен завершить сделку, это самый простой вариант:

оформить новый договор купли-продажи;
подписать его лично либо выдать новую доверенность;
зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Если доверенность просто истекла, то сама по себе она уже не действует, и по ней оформить право нельзя.

Если продавец отказывается или его невозможно найти, но у вас имеются:

расписка о получении денег;
документы на дом;
доказательства, что с 2018 года вы постоянно владеете домом (оплата коммунальных услуг, проживание, ремонт, содержание имущества),
то можно обратиться в суд с иском:

о признании права собственности на основании исполненного договора купли-продажи (если сделка фактически состоялась, но не была зарегистрирована);
либо, в зависимости от обстоятельств, с иными требованиями, если это будет более правильно с юридической точки зрения.
Для оценки перспектив важно уточнить:

На кого сейчас зарегистрирован дом в ЕГРН?
Жив ли продавец?
Был ли подписан договор купли-продажи или есть только доверенность и расписка?
Передавались ли вам оригиналы правоустанавливающих документов на дом?
От ответов на эти вопросы зависит, можно ли оформить право без суда или потребуется судебное разбирательство.

Если мой ответ был вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.

Если остались дополнительные вопросы, нужна консультация или документы — претензия, иск, возражение и другие — переходите по ссылке Общаться в чате. Обсудим задачу и стоимость. 

Ответ был полезен? Благодарность здесь: Благодарность

С уважением, юрист Николай Бакшанов.

В вашей ситуации право собственности можно оформить только через суд. Истекший срок доверенности не является препятствием — расписка о продаже может быть признана судом письменным договором купли-продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ).

Вам необходимо подать в районный суд по месту нахождения дома исковое заявление о признании права собственности. К иску приложите оригинал расписки, документы об оплате коммунальных услуг за всё время проживания, копию паспорта.

Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) в вашем случае неприменима — для недвижимости требуется 15 лет непрерывного владения, а вы проживаете в доме с 2018 года (около 8 лет).

Здесь стоит проверить одну вещь отдельно от истечения срока доверенности: если она позволяла вам как представителю продавца оформить переход права собственности на саму себя, такая схема могла не сработать в принципе, а не только из-за просрочки. Представитель не вправе, действуя по доверенности, совершать сделку от имени доверителя в отношении себя лично — это прямо запрещено (п. 3 ст. 182 ГК РФ), и регистрирующий орган мог отказать именно по этой причине, даже будь доверенность ещё действующей. Это важно перед подготовкой иска: суду нужно будет доказывать сам факт состоявшейся купли-продажи — распиской, оплатой коммуналки и проживанием с 2018 года, а не ссылаться на доверенность как на действующий механизм передачи права. Доверенность была оформлена на вас лично как на покупателя, или на постороннее лицо для последующей передачи вам?