Хочу сделать родственный обмен( договор мены), чтобы потом обменять квартиру сына ( без участия опеки) на ближайшую к сыну

Здравствуйте!

В вашей ситуации реализовать такой план, к сожалению, без участия органа опеки, скорее всего, не получится.

Поскольку ваш сын признан недееспособным, любые сделки по отчуждению принадлежащей ему квартиры, в том числе договор мены, совершаются опекуном только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Это прямо предусмотрено статьей 37 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

Даже если вы хотите обменять квартиру сына на свою собственную квартиру, то есть между близкими родственниками, это не освобождает от необходимости получать разрешение органа опеки. Более того, такая сделка может рассматриваться как сделка между подопечным и его опекуном, а подобные сделки в общем случае запрещены, за исключением случаев, когда они совершаются к выгоде подопечного (например, безвозмездная передача имущества подопечному). Поэтому договор мены между вами и сыном потребует особенно тщательной проверки со стороны органа опеки.

Что касается дальнейшего обмена уже полученной от сына квартиры без участия органа опеки, то это возможно только в том случае, если после первой сделки квартира перестанет принадлежать вашему сыну. Однако именно первая сделка — переход права собственности от сына к вам — и требует предварительного разрешения органа опеки. Обойти этот этап законным способом нельзя.

Если же орган опеки придет к выводу, что предлагаемый обмен действительно улучшает жилищные условия сына или, по крайней мере, не ухудшает их и отвечает его интересам, он может дать согласие на такую сделку. В этом случае обычно оцениваются стоимость квартир, их площадь, состояние, местоположение и иные обстоятельства.

Если ваша конечная цель — переселить сына ближе к себе или наоборот приобрести жилье ближе к месту его проживания, то правильнее сразу представить в орган опеки именно этот конечный вариант сделки. На практике органы опеки нередко дают согласие на одну сделку, которая сразу приводит к приобретению подопечным наиболее подходящего жилья, без промежуточных обменов.

С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.

Здравствуйте! Провести договор мены между Вами как собственником одной квартиры и Вашим недееспособным сыном нельзя. Пункт 3 статьи 37 ГК РФ запрещает опекуну, его супругу и близким родственникам совершать возмездные сделки с подопечным, кроме передачи имущества подопечному в дар или безвозмездное пользование. Поэтому Росреестр или нотариус могут отказать в оформлении такой мены, а сама сделка создаст риск её последующего оспаривания.

Кроме того, даже после замены квартиры собственником нового жилья останется сын. Продать или обменять любую его квартиру без участия органа опеки всё равно не получится. Предварительное разрешение требуется на каждую сделку по отчуждению имущества подопечного, в том числе на продажу и мену, согласно статье 21 Федерального закона № 48-ФЗ.

Законный вариант — сразу обратиться в орган опеки за разрешением на обмен или продажу квартиры сына с одновременным приобретением другой квартиры ближе к месту его проживания. Нужно подтвердить, что новое жильё не хуже по стоимости, площади, состоянию и условиям проживания и что сделка совершается исключительно в интересах сына. Могу изучить документы на квартиры и подготовить заявление в орган опеки с обоснованием выгодности сделки.