Добрый день!
В вашей ситуации есть нюансы, но если кратко: тот факт, что администрация хочет указать вас в договоре как ИП, существенно повышает риск того, что налоговая сочтет продажу предпринимательской деятельностью.
Разберем по порядку.
Исходные данные
Квартира куплена как физическим лицом за 2 650 000 ₽.
В собственности около месяца.
В предпринимательской деятельности не использовалась.
Вы зарегистрированы как ИП на УСН 6%.
ОКВЭД, связанного с куплей-продажей недвижимости, нет.
Администрация просит заключить договор от имени ИП.
Если продажа будет оформлена как ИП
Это наиболее рискованный вариант.
Налоговая может сделать вывод, что доход получен в рамках предпринимательской деятельности. В таком случае доход, скорее всего, будет облагаться по правилам УСН.
Если применяется УСН «доходы» (6%), то налог обычно рассчитывается со всей суммы дохода, а не с разницы между покупкой и продажей.
В вашем примере:
доход — 2 711 000 ₽;
налог по ставке 6% — около 162 660 ₽ (без учета возможного уменьшения на страховые взносы, если это применимо).
При этом расходы на покупку квартиры при объекте налогообложения «доходы» не уменьшают налоговую базу.
Если продажа оформляется как физическим лицом
Тогда применяется порядок налогообложения для физических лиц.
Поскольку квартира находилась в собственности менее минимального срока владения, доход облагается НДФЛ. Однако вы вправе уменьшить доход на документально подтвержденные расходы на приобретение.
В вашем случае:
продажа — 2 711 000 ₽;
покупка — 2 650 000 ₽;
налоговая база — 61 000 ₽.
Именно с этой разницы, как правило, рассчитывается НДФЛ (при отсутствии других особенностей).
Самый важный вопрос
Меня смущает требование администрации оформить договор именно с ИП.
Если квартира принадлежит вам как физическому лицу, то само по себе участие в закупке для субъектов малого предпринимательства не всегда означает, что продавцом обязательно должен быть ИП. Это зависит от основания закупки и условий конкретной процедуры.
Поэтому прежде чем подписывать договор от имени ИП, стоит выяснить, действительно ли это юридически необходимо.
Что я рекомендую
Прежде чем заключать договор:
Попросите администрацию письменно пояснить, почему продавцом обязательно должен быть ИП, если собственником квартиры является физическое лицо.
Если изменить договор нельзя, желательно получить индивидуальную консультацию налогового специалиста или официальное разъяснение, поскольку оформление сделки от имени ИП может повлиять на порядок налогообложения.
У меня есть уточняющий вопрос, без которого нельзя дать окончательный вывод:
Квартира сейчас зарегистрирована в ЕГРН на вас как на обычное физическое лицо?
Администрация покупает ее через закупку по 44-ФЗ или по 223-ФЗ?
Если продать квартиру вне предпринимательской деятельности как физическое лицо, доход можно уменьшить на подтвержденные расходы 2 650 000 рублей. НДФЛ тогда рассчитывается с разницы 61 000 рублей и составит 7 930 рублей при ставке 13%, но дополнительно нужно проверить кадастровую стоимость квартиры и цену, принимаемую для налогообложения.
В вашей ситуации указывать ИП только в реквизитах, а налог платить как физлицо, рискованно. Участие в специальной закупке как субъект малого предпринимательства является сильным доводом в пользу налогообложения по УСН. До подписания нужно проверить проект договора и документацию закупки, поскольку именно их содержание определит, в каком статусе вы продаете квартиру. Налоговые вопросы требуют проверки действующей редакции закона и документов сделки.