ДОБРЫЙ ДЕНЬ! нужен ли мне документ от председателя, если я решила узаконить фактическую землю моего участка. Где оказалось что оформлено в росреестре не весь участок по забору. Присоединять будем 176 кв.м.
Здравствуйте, Татьяна. Разрешение председателя СНТ нужно не всегда. Всё зависит от того, кому принадлежит земля площадью 176 кв. м.
Если это муниципальная или государственная земля, её оформляют через перераспределение с администрацией по статьям 39.28 и 39.29 Земельного кодекса РФ. Если земля относится к территории общего пользования СНТ, одного согласия председателя недостаточно, может потребоваться решение общего собрания.
Сначала закажите выписку ЕГРН на участок и обратитесь к кадастровому инженеру. Он определит, можно ли уточнить границы участка или нужно оформлять присоединение земли отдельно.
Добрый день!
Судя по упоминанию председателя, речь про участок в СНТ или ДНП, и это принципиально меняет процедуру. У Вас классический случай уточнения границ с одновременным увеличением площади, регулируется ч. 32 ст. 26 ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». 176 кв.м это существенная прирезка, и здесь важна не столько бумага от председателя, сколько правильное юридическое обоснование, откуда взялась «лишняя» земля.
Закон разрешает уточнить границы с увеличением площади при двух условиях одновременно: прирост не превышает предельный минимальный размер участка для данной категории (устанавливается ПЗЗ муниципалитета, для СНТ обычно 300-600 кв.м, для ИЖС от 300 кв.м), либо не более 10 процентов от площади по ЕГРН, если минимум не установлен. Второе условие, фактические границы существуют на местности 15 и более лет и подтверждаются документами или объектами искусственного/природного происхождения по ч. 1.1 ст. 43 ФЗ №218-ФЗ. Именно забор, стоящий 15+ лет, часто и становится таким объектом. Пленум ВС РФ №10/22 от 29.04.2010 п. 45 и Обзор судебной практики ВС РФ №2 (2019) от 17.07.2019 подтверждают: длительное фактическое пользование в существующих границах, не оспариваемое смежниками и товариществом, основание для уточнения.
Теперь по председателю. Отдельного «согласия председателя» на прирезку закон не требует. Но справка от председателя СНТ понадобится в двух случаях. Первое, если присоединяемые 176 кв.м это земли общего пользования товарищества (проезды, проходы, зелёные зоны), тогда нужно решение общего собрания членов СНТ о перераспределении, а не просто подпись председателя (ст. 17 ФЗ №217-ФЗ от 29.07.2017). Второе, справка председателя о том, что забор в текущих границах стоит с такого-то года и претензий у товарищества нет, полезна как доказательство 15-летнего пользования. Типичная ошибка: люди берут «справку от председателя» и думают, что этого достаточно. Росреестр её не примет без межевого плана и, если земля общего пользования, без протокола общего собрания.
Если 176 кв.м это «ничейная» земля за забором (не смежный участок, не земли общего пользования СНТ), процедура идёт через уточнение границ по межевому плану без суда. Если это земли общего пользования СНТ, нужен протокол общего собрания о перераспределении. Если это муниципальная земля за пределами СНТ, оформляется через перераспределение с администрацией по ст. 39.28 ЗК РФ с выкупом по кадастровой стоимости. Если смежник в ЕГРН уже есть и его границы пересекаются с фактическими, только суд по ст. 64 ЗК РФ.
По опыту, в СНТ такие вопросы в 70 процентах случаев решаются без суда, но именно за счёт правильно собранного пакета: межевой план с обоснованием по ч. 1.1 ст. 43, справка председателя о давности забора, при необходимости протокол общего собрания. Ошибка в одном документе, и Росреестр приостанавливает регистрацию, потом всё равно суд.
Если мой ответ оказался для Вас полезным, нажмите пожалуйста на зеленый +.
