Здравствуйте!
В вашей ситуации наиболее правильным способом защиты, исходя из изложенных обстоятельств, действительно является иск о признании матери утратившей право пользования жилым помещением и о снятии ее с регистрационного учета. Иск о признании того, что она не приобрела право пользования, в вашем случае, скорее всего, не подходит, поскольку право пользования квартирой у нее возникло ранее как у члена семьи собственника, зарегистрированного в жилом помещении. Вопрос заключается не в том, приобрела ли она это право, а в том, сохранилось ли оно до настоящего времени.
Если квартира была приватизирована исключительно на вас, а мать не участвовала в приватизации и не получила бессрочное право пользования вследствие отказа от участия в приватизации, то суд будет оценивать, сохраняются ли основания для ее дальнейшего проживания. В соответствии со статьей 31 Жилищного кодекса РФ бывший член семьи собственника при отсутствии соглашения с собственником может быть признан утратившим право пользования жилым помещением. При этом суд исследует совокупность обстоятельств.
Само по себе наличие у матери другой квартиры в собственности не означает автоматического снятия с регистрационного учета. Российское законодательство не содержит правила, по которому человека снимают с регистрации только потому, что у него есть другое жилье. Однако наличие собственного жилого помещения, в котором человек фактически проживает, является очень серьезным доказательством того, что он не нуждается в сохранении права пользования вашей квартирой. Суд обязательно примет это обстоятельство во внимание.
Доказывать наличие именно конфликта между вами необязательно. Конфликт сам по себе не является юридически значимым обстоятельством. Гораздо важнее подтвердить, что мать добровольно выехала из квартиры, длительное время в ней не проживает, не хранит там свои вещи, не участвует в оплате коммунальных услуг, фактически проживает в другом месте и имеет собственное жилье. Именно эти обстоятельства обычно имеют решающее значение.
Договор аренды, в котором мать представилась собственником квартиры, может оказаться очень ценным доказательством. Он подтверждает сразу несколько обстоятельств: что она сама не проживает в квартире, распоряжается ею как своей и вводит нанимателей в заблуждение относительно своих прав. Если вы сможете доказать, что договор заключен без вашего согласия, это также будет свидетельствовать о нарушении ваших прав как собственника.
Что касается квартирантов, их показания действительно были бы полезны, но отсутствие их желания участвовать в процессе не означает, что дело невозможно выиграть. Суд оценивает все доказательства в совокупности. Если у вас имеется сам договор аренды, сведения о регистрации матери по вашему адресу, документы о наличии у нее другой квартиры, сведения о том, что коммунальные платежи оплачиваете вы, этого уже может быть достаточно вместе с другими доказательствами.
Подтвердить отсутствие проживания можно также актами управляющей организации, показаниями соседей, перепиской, почтовой корреспонденцией, которая приходит матери по адресу ее фактического проживания, выпиской из ЕГРН о принадлежащей ей квартире и любыми другими доказательствами. Если управляющая организация или полиция не хотят составлять акты, это не лишает вас права представлять иные доказательства.
Если суд установит, что мать добровольно выехала, много лет не проживает в квартире, имеет собственное жилье, не несет расходов по содержанию квартиры и семейные отношения фактически прекращены, то вероятность удовлетворения такого иска достаточно высокая. Само по себе возражение матери против иска еще не означает, что суд сохранит за ней право пользования. Суд будет исходить не из ее желания сохранить регистрацию, а из установленных фактов и требований закона.
Вместе с тем я обратил бы внимание еще на одно обстоятельство. Если мать действительно без вашего согласия сдает вашу квартиру и получает арендную плату, выдавая себя за собственника, то это может свидетельствовать о незаконном распоряжении вашим имуществом. Просроченная доверенность никакой юридической силы не имеет, и ссылаться на нее она не вправе. При наличии доказательств вы вправе также требовать взыскания с нее полученного дохода как неосновательного обогащения либо заявлять иные требования, связанные с защитой права собственности.
Для оценки перспектив вашего иска крайне важно знать еще один момент: при приватизации вашей квартиры мать участвовала в приватизации, отказалась от участия в ней или вообще не имела права на участие? Именно ответ на этот вопрос может существенно повлиять на исход дела, поскольку отказ от участия в приватизации в ряде случаев предоставляет гражданину бессрочное право пользования квартирой.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
Благодарю вас за уточнение. Оно имеет существенное значение для оценки перспектив дела.
Если мать не участвовала в приватизации, не имела права на участие в ней и не отказывалась от приватизации, то это означает, что у нее не возникло бессрочного права пользования квартирой. Это значительно укрепляет вашу правовую позицию. При таких обстоятельствах суд будет оценивать именно вопрос о том, сохранила ли она право пользования как член семьи собственника. Судя по вашему описанию, имеются признаки того, что это право ею утрачено: она добровольно выехала, длительное время не проживает, имеет собственную квартиру, в ней постоянно живет, ваши семейные отношения фактически прекращены, а квартира используется ею не для проживания, а, как вы указываете, для получения дохода от сдачи внаем.
Что касается нотариального обеспечения доказательств, то вы правильно обратили внимание на эту возможность. Нотариус вправе допросить свидетеля в порядке обеспечения доказательств до судебного разбирательства, если имеются основания опасаться, что впоследствии представление этих доказательств станет невозможным или затруднительным. Если соседи действительно опасаются приходить в суд, их нотариально удостоверенные показания могут быть представлены суду.
Однако важно понимать, что нотариальный протокол допроса свидетеля не обладает заранее установленной силой. Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает любые доказательства по своему внутреннему убеждению. Поэтому такой протокол не заменяет полностью допрос свидетеля в судебном заседании, но является письменным доказательством, которое суд обязан исследовать и оценить. На практике многие суды принимают такие протоколы во внимание, особенно если свидетель объективно не может или опасается являться в суд.
Кроме того, отсутствие актов управляющей организации или участкового вовсе не означает, что вы не сможете доказать свои требования. Закон не устанавливает перечень обязательных доказательств. Суд оценивает их совокупность. В вашем случае это могут быть выписка из ЕГРН о собственности матери на другую квартиру, сведения о регистрации, договор найма, заключенный ею с квартирантами, документы об оплате коммунальных услуг вами, объяснения самой матери, если она подтвердит проживание в другой квартире, а также любые иные документы, подтверждающие фактическое непроживание.
Особенно интересным доказательством является договор аренды, где мать указала себя собственником квартиры. Если она будет отрицать, что проживает в другом месте, а одновременно выяснится, что она сдавала вашу квартиру третьим лицам, суд может критически оценить ее доводы. Такой договор фактически свидетельствует о том, что квартира использовалась не для ее проживания, а как объект, которым она незаконно распоряжалась.
На мой взгляд, при тех обстоятельствах, которые вы описали, отсутствие актов Жилкомсервиса и отказ соседей лично явиться в суд не являются непреодолимой проблемой. Если доказательства будут собраны в совокупности, этого может оказаться вполне достаточно для удовлетворения иска.
И еще один момент. Если мать будет утверждать, что она не проживала в квартире вынужденно, потому что вы якобы препятствовали ей пользоваться жильем, именно ей придется представить суду убедительные доказательства таких обстоятельств. Само по себе подобное заявление без подтверждения, как правило, не является достаточным основанием для отказа в иске.
Из вашего рассказа складывается впечатление, что вы выбрали верный способ защиты своих прав. При отсутствии у матери бессрочного права пользования наличие у нее собственного жилья и длительное добровольное непроживание в вашей квартире являются обстоятельствами, которые обычно имеют существенное значение для разрешения подобных споров.
Искренне желаю вам успешного разрешения дела и скорейшего восстановления здоровья. Надеюсь, что вам удастся защитить свои права и распорядиться принадлежащей вам квартирой так, как это необходимо для лечения и дальнейшей жизни.