Здравствуйте, можно ли зарегистрироваться как самозанятый и платить налог за сдачу квартиры в аренду, при этом не заключая никаких договоров с нанимателем, то есть просто принимать деньги на карту ежемесячно и выписывать соответствующий чек в приложении мой налог?
Короткий ответ: да, зарегистрироваться как самозанятый и платить налог можно, но договор с арендатором всё равно лучше заключить. Суть в том, что для самого налогового режима (НПД — налог на профессиональный доход) договор не обязателен. Закон (422-ФЗ) разрешает самозанятым сдавать в аренду жилую недвижимость, и на основе чеков, которые вы формируете в приложении «Мой налог», налоговая сама рассчитывает налог. То есть вы фиксируете доход (получаете деньги на карту), формируете чек — и на этом строится расчёт. Договор здесь — это скорее про юридическую защиту сторон, а не про законность самого налогового режима.
Но есть важный практический момент: договор нужен в первую очередь вам как арендодателю. Он фиксирует все ключевые условия: сумму, сроки оплаты, кто оплачивает коммуналку, условия возврата депозита (залога), состояние квартиры на момент заезда. Это сильно снижает риски споров — например, если арендатор повредит имущество или возникнут разногласия по оплате. И ещё один момент: если возникнет проверка налоговой, наличие письменного договора поможет вам доказать факт сдачи жилья и обосновать правомерность применения НПД.
алог за сдачу квартиры в аренду, при этом не заключая никаких договоров с нанимателем, то есть просто принимать деньги на карту ежемесячно и выписывать соответствующий чек в приложении мой налог?
Добрый день! Теоретически да, но практически в случае вопросов со стороны налоговой у Вас могут возникнуть проблемы связанные с тем, что самозанятость применяется к ограниченному перечню видов деятельности а Вы, отказавшись от договора (как понимаю чтобы в любой момент можно было выселить нанимателя) непонятно как будете доказывать, что это доходы от сдачи квартиры.
Здравствуйте, Илья!
Я проанализировал Ваш вопрос. Зарегистрировать доход в приложении «Мой налог» без договора технически возможно, но это серьезная ошибка. Гражданский кодекс РФ требует письменной формы договора найма (ст. 674 ГК РФ). Однако отсутствие письменного договора не делает сделку недействительной — но в случае спора Вы не сможете ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ). Доказывать плату или сроки придется по косвенным перепискам, что крайне сложно.
Кроме того, регулярные переводы на Вашу карту без юридического основания вызовут вопросы у финансового мониторинга в рамках ФЗ № 115-ФЗ. Банк имеет право заблокировать карту и потребовать документ-основание. Чеки из приложения ФНС подтверждают уплату налога, но не раскрывают характер Ваших отношений с жильцом. Для банка в рамках 115-ФЗ основанием для регулярных поступлений является именно договор. Также без договора Вы несете полную ответственность по статье 210 ГК РФ за любые аварии (залив соседей, пожар), произошедшие по вине жильца, поскольку не сможете доказать суду, что обязанность по содержанию имущества была переложена на него.
Я рекомендую начать со следующего:
1. Не отказывайтесь от письменного оформления. Подготовьте краткий, но юридически выверенный договор коммерческого найма.
2. Зафиксируйте в договоре точные реквизиты карты для переводов, чтобы платежи соотносились с договором для банка.
3. Обязательно подпишите акт приема-передачи перед заселением. В акте обязательно укажите состояние квартиры, показания счётчиков и перечень имущества с его примерной стоимостью — это защитит Вас в случае спора о повреждениях.
Направьте мне в чат: 1) срок аренды; 2) сумму арендной платы; 3) порядок оплаты коммунальных услуг — я подготовлю для Вас проект договора коммерческого найма и скажу, какие риски нужно учесть. Чем раньше Вы пришлёте условия — тем быстрее я подготовлю для Вас проект договора.
