Добрый день, Вадим. Да, состояние фасада обязательно нужно подробно указать в акте возврата помещения: зафиксировать факт несогласованной окраски, наличие трещин и отслоений, площадь повреждений, приложить фотографии и желательно составить акт при участии арендатора. Если он откажется подписывать документ, это также следует отметить в акте и пригласить свидетелей.
По статье 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором получил его, с учётом только нормального износа. В данном случае фасад был самовольно окрашен арендатором, поэтому растрескивание нанесённой им краски не обязательно признаётся нормальным износом самого помещения. Если окраска не согласовывалась, была выполнена некачественно либо изменила первоначальный вид фасада, вы вправе потребовать восстановить фасад до прежнего состояния или возместить стоимость восстановительных работ.
При этом по статье 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений, произведённых без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Однако требовать полной перекраски можно не автоматически, а при наличии доказательств, что нынешнее состояние хуже первоначального или не соответствует условиям договора. Поэтому важны первоначальный акт передачи, фотографии фасада до аренды, переписка об отсутствии согласования и смета на восстановление. В случае отказа арендатора направляется письменная претензия, а затем убытки взыскиваются по статьям 15 и 393 ГК РФ.
Могу проверить договор и подготовить формулировки для акта возврата и претензии арендатору.
